暫時安撫住情緒激動的業(yè)主，約定明天下午點去居委會一樓會議室協(xié)商解決雙方由來已久的分歧。顧爺爺?shù)碾娫捯驳搅耍俏槐淮虻睦先思覀麆莶凰阒兀^上縫了幾針，已經(jīng)包扎好了，拿了點藥正在去派出所的路上。
打架的事怎么處理有辦案民警，當(dāng)務(wù)之急是解決東明小區(qū)的事。
剛找到蘇主任，剛簡單介紹完情況，張經(jīng)理到了，一進(jìn)門就很委屈地訴起苦。
“蘇主任，朝陽，其它物業(yè)公司你們不清楚，我們公司的情況你們是知道的。就是擔(dān)心業(yè)主們鬧事，這幾年一直不敢漲物業(yè)費，現(xiàn)在是每月每平米一塊四，小區(qū)主要是小戶型，有九十多平米的，最大的一百二十八，平均下來算一百一，也就是說平均每戶每年交一千八。
再算人工成本，平均一個保安一個月四千，我們也是這么跟保安公司結(jié)算的，全年一個保安要四千八。一個門崗至少三個人，三班倒么，一個門崗一年光人工成本就要十五萬，就需要80戶業(yè)主一年的物業(yè)費。小區(qū)東南西北全有門，四個門哪個都不能關(guān)，0戶業(yè)主的業(yè)務(wù)費就這么沒了。”
關(guān)掉一個門，一年能省一大筆人工成本。
但不管關(guān)閉哪個門都會影響最靠近的幾棟樓的業(yè)主出入，到時候又不知道會有多少業(yè)主鬧事。
蘇主任微微點點頭，拿起筆記下幾組數(shù)據(jù)，示意他繼續(xù)說。
“保安的人工成本只是一部分，還有保潔、客服、工程及管理人員的人工成本。綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和設(shè)備維護(hù)的費用更大，前年讓搞技防，光監(jiān)控系統(tǒng)就花幾十萬。電梯要維保，不管有沒有壞每年都要給錢，一部電梯5000，一分不能少。”
張經(jīng)理頓了頓，接著道：“小區(qū)是二次供水，供水設(shè)施要維護(hù)清理，自來水只要帶一點點雜質(zhì)就有業(yè)主找。除此之外還有各種稅費，這也是一大半開支。而且物業(yè)費也就這兩年能收齊，以前入住的業(yè)主少，根本聯(lián)系不上人，好不容易聯(lián)系上，人家又說他沒住甚至沒裝修，磨到最后只收一半。
不管你們信不信，我干了五年物業(yè)，開始兩年不僅沒賺到錢，而且前前后后墊進(jìn)去四十多萬，這兩年才稍微好一點，但也只是好一點。如果沒有公共區(qū)域的廣告收益，沒有車位管理費等收入，早撐不住了。再退一步說，如果沒點利潤誰愿意撐？”
在所有物業(yè)公司經(jīng)理中，他的情況也比較特殊。
他以前不是搞物業(yè)的，原來是干水電和消防工程，東明小區(qū)的水電安裝和消防工程就是他做的。
當(dāng)時東明新村的房價不僅沒現(xiàn)在這么高，由于位置比較偏甚至不太好賣，開發(fā)商資金鏈斷裂，不得不用小區(qū)的房子抵工程款。
土建是大頭，房型和樓層比較好的房子被搞土建的老板搶走了，他開始不愿意要那些樓層不高、陽光和戶型都太好的房子，結(jié)果等他想要的時候又被材料供應(yīng)商搶走了。
開發(fā)商沒錢，打官司也沒用，最后只能拿小區(qū)物業(yè)服務(wù)的“專營權(quán)”，可以說干物業(yè)他是半路出家。
蘇主任對東明新村的情況比較了解，相信他沒從小區(qū)賺到多少錢，放下筆問：“把小區(qū)的廢品承包給人家怎么回事，這不是強買強賣，激化矛盾嗎？”
“蘇主任，不是您想的那樣，其實業(yè)主可以把廢品賣給外面那些收破爛的，只是不讓外面那些收破爛的把車開進(jìn)去，多走幾步路的事，變通一下不就行了。對承包的人我能有個交代，又能多少增加點收入，業(yè)主們想把廢品賣給誰也是他們的自由。”
這件事保安沒處理好，張經(jīng)理越想越郁悶，又唉聲嘆氣地說：“不就是點廢品，還什么反壟斷法，那個姓談的女人太難纏，自以為懂點法就興風(fēng)作浪。”
“什么叫太難纏，是你自己沒處理好，如果事先跟業(yè)主們溝通一下，告訴她們想把廢品賣給誰是她們的自由，只是為彌補小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足不能讓外人隨便進(jìn)，我相信大多業(yè)主是能理解的。這跟現(xiàn)在的微信公眾號是一回事，你又沒賺業(yè)主們的錢，你是賺外人的錢。”
又是羊毛出在豬身上狗買單那套理論，韓朝陽忍不住笑了。
業(yè)主們要“造反”，張經(jīng)理可笑不出來，苦著臉說：“蘇主任，不管怎么說我收了姓包的管理費，這種事只可意會不可言傳。”
“讓你私下說，又沒讓你貼告示，說到底還是思想有問題，以為小區(qū)物業(yè)歸你管小區(qū)就是你家的？老張，我們公務(wù)員都要改變工作作風(fēng)，都要走群眾路線。業(yè)主們是你的衣食父母，更應(yīng)該改變工作作風(fēng)，更應(yīng)該走群眾路線！”
“是，我……我思想是沒轉(zhuǎn)變過來。”
這件事很棘手，必須保證“根據(jù)地”的穩(wěn)定。
蘇主任恨鐵不成鋼地瞪了張經(jīng)理一眼，猛然抬起頭：“朝陽，業(yè)主們有哪些訴求？”
“這就多了，首先是公共區(qū)域照明費如何分?jǐn)偅@個公共區(qū)域照明費主要是指亮化工程的電費，年齡比較大的業(yè)主覺得每天晚上開那么多燈，太浪費。”
亮化工程是區(qū)里要求的，每天晚上每棟樓的樓頂和臨建的建筑外墻上都要開燈，看上去很漂亮，有助于提升城市形象。
韓朝陽沒想到不僅業(yè)主們對這樣的形象工程不滿意，蘇主任也非常不高興，臉色一下子變了：“張宗江，你膽子也太大了，你是不是想進(jìn)去！我記得很清楚，市里下發(fā)過《城市景觀亮化管理實施辦法》，從今年1月1日起，市里對城市公共場所和主次干道兩旁重要建筑物的城市景觀亮化設(shè)施的電費給予100%補貼，每季度發(fā)放一次，這筆錢你也敢侵占！”
“蘇主任，您聽我解釋，市里是有文件，現(xiàn)在是給補貼，但去年的和前年的呢，去年和前年用掉的電費算誰的？”
“強詞奪理，說得好像你去年和前年沒管業(yè)主收這筆電費似的。”蘇主任一連做了幾個深呼吸，稍稍平復(fù)下心情，又抬頭道：“朝陽，繼續(xù)。”
業(yè)主們的訴求很多，韓朝陽一條一條匯報，蘇主任一條一條研究，把張經(jīng)理說得滿頭大汗。
“這么多貓膩，別說業(yè)主們有意見，我一樣有意見！”
蘇主任敲敲桌子，很認(rèn)真很嚴(yán)肅地說：“張宗江，看在你一向支持社區(qū)工作的份上，給你一次整改的機會，明天下午開會時主動承認(rèn)錯誤，該收的繼續(xù)收，該退的給人家退，或者算明年的物業(yè)費。”
“蘇主任，如果按您說的做，我真干不下去了。”
“撂挑子，哼哼，我告訴你，你不想干有的是人想干，其實都用不著找其它物業(yè)公司，社區(qū)就可以申請注冊一個！”
蘇主任剛才逐條研究時就提出了要求，如果張經(jīng)理全按她說得要求來，那么東明小區(qū)物業(yè)公司就真有“包干型”物業(yè)公司變成“薪酬型”物業(yè)公司了。
居民工作不好做，有物業(yè)公司在，居委會還能監(jiān)督、督促、協(xié)調(diào)，如果居委會赤膊上陣搞物業(yè)公司，將來遇到什么事一點回旋的余地都沒了。
韓朝陽不認(rèn)為社區(qū)注冊成立物業(yè)公司是一個好主意，不想張經(jīng)理撂挑子，禁不住說：“張經(jīng)理，少賺點就少賺點，其實你用不著把自己綁在東明新村，完全可以擴大經(jīng)營規(guī)模。少賺點錢，至少能賺個口碑，口碑好了，將來就可以給更多小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。”
“薄利多銷？”
“我就是這個意思。”
“說得倒輕巧，現(xiàn)在的物業(yè)幾乎全是開發(fā)商的物業(yè)公司。別說沒關(guān)系，就算有關(guān)系也沒用，那是人家的蛋糕。”
“新建的小區(qū)機會不大，老小區(qū)還是有機會的。張經(jīng)理，只要你能處理好東明小區(qū)的事，我們會幫你想辦法進(jìn)軍其它小區(qū)。遠(yuǎn)的不說，就中午提到的新民小區(qū)就有機會。老唐正在跟新民社區(qū)居委會溝通，接下來要跟業(yè)主溝通，我相信只要工作做到位，新民小區(qū)會成立業(yè)主大會，會聘請物業(yè)公司的。”
居然有這樣的事！
蘇主任樂了，冷不丁來了句：“還按照東明小區(qū)的模式，保安服務(wù)由我們社區(qū)保安服務(wù)公司來，其它你接手。”
八字沒一撇呢，她就開始搶起生意。
韓朝陽被搞得啼笑皆非。
事實證明，張經(jīng)理不是真想撂挑子，又跟蘇主任在東明小區(qū)的細(xì)節(jié)問題上討價還價了一番，才很不情愿地答應(yīng)明天開會時向業(yè)主代表承認(rèn)錯誤，主動公示賬目，并對一些有貓膩的地方進(jìn)行整改。
物業(yè)費不僅不能漲，而且要降，降到每月每平米1.元，少賺點錢，讓業(yè)主們消消氣。
走出蘇主任辦公室，張經(jīng)理想想還是不服氣，又拉著韓朝陽訴起苦：“朝陽，我發(fā)現(xiàn)自從認(rèn)識你就沒好事，保安被你們收編了，我這個物業(yè)公司變得名不副其實，現(xiàn)在又逼著我降物業(yè)費，我張宗江怎么混成這樣！”
“你是物業(yè)公司經(jīng)理，你在市里一樣有房子一樣是業(yè)主。應(yīng)該能理解業(yè)主們的心情，別胡思亂想了，有失必有得，只要做出口碑，好日子在后頭。”
“萬一沒有呢？”
“只要服務(wù)好，物業(yè)費收得少，個個會說你好，個個會幫你打廣告。”
“打廣告有屁用，這又不是開店賣東西。我支持你們工作，結(jié)果我吃這么大虧，新民小區(qū)的事你得幫我放在心上，要是讓其它物業(yè)公司進(jìn)駐，到時候我真會罵娘，兔子急了還咬人呢！”
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