“我們到一個餐館，喜歡點一個菜的原因，過去和今天是不同的。”

    他打比方的方式，有點文藝。其實我是不喜歡打比方這種說理方式的，太粗糙。但在座的人參差不齊，年齡偏大，他們的知識結(jié)構(gòu)，比較容易接受這種說理方法。

    看樣子，馮總也是見人下菜碟。

    “過去，我們愛點紅燒肉，不僅是因為習(xí)慣它的味道，而且因為它油水多，菜館的分量足，我們能夠滿足自己對油水的需要，所以，這個菜是百年來，最普及的硬菜。而在我們小時候，蝦和蟹，并不像今天那樣受歡迎，而野菜，是上不了宴席的。”

    需求變化了，這恐怕是他要說的意思吧。

    “今天，人們對大魚大肉的需求變了。對味道營養(yǎng)及個人愛好，有所挑剔。光靠增加材料成本來做紅燒肉的餐館，生意就下降，而靠味道和個性化取勝的餐館，生意就好了起來。這就是變局。民以食為天，用食材來打比方，大家估計有共鳴。”

    他為什么不說火鍋呢？在重慶這地方，離了火鍋不行啊。

    “中國人的消費已經(jīng)開始升級了。在農(nóng)村修一個三層樓，也娶不到媳婦，在重慶有個兩居室，找媳婦就太輕松了。為什么？因為重慶所帶來的其它收益，適合人們的新需求。比如公共資源這一項，就遠(yuǎn)超鄉(xiāng)村。這里有最好的學(xué)校，最好的醫(yī)院，最好的公共交通，最好的社區(qū)保障，最好的就業(yè)機會，最好的成長空間。還是打比方，在朝天門開個火鍋店，肯定比在開縣開五個火鍋店，得到的利潤都好。”

    他終于說到火鍋了，我聽到身邊有兩位，長舒了一口氣。重慶人對火鍋有一種執(zhí)念，這是基本感情。

    “決定供需的是消費體系，中國處于巨大的消費升級之中，也就是說，在巨大的變化之中。比如過去有個北京吉普就很牛了，今天你開個日本車，還有人笑話你。重慶原來有嘉陵摩托，二十年前有一臺，很是拉風(fēng)，姑娘小伙羨慕。但是在今天，你要是沒一臺長安汽車，都不好意思談戀愛。”

    這話說得，下面哈哈大笑起來。雖然幽默，但是實情。

    “變中有不變的，那就是房子。房子在中國，是安家的象征，成家立業(yè)，才是完整的人生。房子是所有消費中最大件、最復(fù)雜、最典型的體現(xiàn)。可以這樣說，在哪個城市有哪樣品質(zhì)的房子，基本上就代表了你的消費水平。在其它消費都不斷升級的情況下，房子升級是最火鍋化的體現(xiàn)。”

    火鍋這個詞再次出現(xiàn)，并且有一個新后綴，火鍋化。

    “火鍋容納百味，包含所有食材。如同消費代表，沒有什么升級有它那樣體現(xiàn)得完整。與別墅相比，豪車算得了什么？一個千萬富翁，不過北京上海的三居室。表面上，火鍋的價格仿佛也不太高，但因食材的不同，價格沒有頂?shù)摹�況且，火鍋那百味齊全的刺激，讓我們對房價的感受，也五味俱全。綜合體現(xiàn)消費的樓市，如同食物屆的火鍋。一個巨大的江湖，波動著每個人的心。”

    這是文藝化的表達(dá)，但重慶人就愛聽這個。我說過，重慶人是感性的，講義氣，有時還有點沖動，如同他們的口味。

    “當(dāng)改革開放，把農(nóng)民巨大的勞動力釋放出來，就像有魔法一樣，從土地里呼喚出了巨大的生產(chǎn)力，讓中國經(jīng)歷了百年以來最偉大的改變。”

    他的這幾句話，是模仿老馬對資本主義的評價。但非常符合中國人的實際。

    “經(jīng)過教育的有文化的農(nóng)民，他們的生產(chǎn)效率不應(yīng)該被農(nóng)業(yè)所束縛，他們投入到工業(yè)化之中，所產(chǎn)生的爆發(fā)力簡直摧毀了外國人的常識，中國人的觀念，造成了百年未有之大變局。并且，依附在農(nóng)業(yè)文明的中國傳統(tǒng)文化，也受到洗禮。”

    這是一個作家或者社會學(xué)家講話的方式，看樣子，這個馮總，稱他為老師是對的，要不然，他培養(yǎng)不出這么多高手。

    “農(nóng)民進城了，成功者需要成為一個正經(jīng)的城里人，這就是所謂的剛需和消費升級。所有投資漲價之類的現(xiàn)象，只不過是這種成功和前進的溢出，看到大趨勢，就明白方向。”

    這不僅是因為城鎮(zhèn)化，而且是因為工業(yè)化，更是因為市場化，所以推動樓市興旺的力量，不過是中國的前進。

    “他們在投資什么？在投資未來。因為人們越來越富，對大城市資源的向往也越來越有條件實現(xiàn)，為什么不買房？過去革命時選擇黨派，人們是用生命投票。今天選擇城市，人們是用腳投票。愿意在哪里居住，就是對哪里充滿希望。所以，房價上漲的城市，政府不要怕，這說明，大家看好你呢。”

    此時，又有一部分笑聲，估計官員們再矜持，也經(jīng)不住這種吹捧吧。人民的需求，我們怎么可以回避呢？

    “所以，需求論只講社會平均工資是不對的，那只是一個靜態(tài)的概念。新產(chǎn)業(yè)不斷產(chǎn)生，新居民不斷涌入，用過去的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來計算未來的投資，方向錯了。”

    買過股票的人知道，看好一個行業(yè)，不需要它現(xiàn)在估值多少，而是看好它未來的發(fā)展。騰訊股票在香港上市，漲了幾十倍，有的商界老手，比如李富翁的兒子，漲了幾倍就賣了，不洋洋自得。他其實是傻，沒有看到中國巨大的動力和前進的速度，后來成為別人的笑柄，如同許多懷疑論者一樣。

    “中國崩潰論在國際上很有名，但事實呢？事實是，只有一件事被反復(fù)證明，就是中國崩潰論本身，一次又一次地崩潰了。”

    有人舉手，問題來了。“馮總，按你的說法，房價不會崩潰，但日本呢？”

    這個問題，估計是許多人想到的，有學(xué)術(shù)界的人，居然還整理出中國房價崩潰的時間表，也是參照日本的模式進行的。

    “因為國情不同。日本已經(jīng)完成了工業(yè)化和城市化，人家已經(jīng)是發(fā)達(dá)國家了，我們還是發(fā)展中國家。我們的城市化率不到60，人家早就超過80了，階段不同。所以沒有可比性。也許再過20年，再來比較，有可比性。況且，日本與中國的經(jīng)濟模式區(qū)別太大，沒有參照價值。”

    他也估計到這個問題的重要性，繼續(xù)解釋了一下。“日本，外向型經(jīng)濟，本身經(jīng)濟和外交政策并不獨立，自身市場又太小，發(fā)展到一定程度是有天花板的。學(xué)過國際政治的人，應(yīng)該明白。而我們，上海仿佛發(fā)達(dá)國家，甘肅是第三世界，本國的差異就決定了發(fā)展的空間，更重要的是，我們有底氣，不會簽訂廣場協(xié)議。”

    這個解釋已經(jīng)很權(quán)威了。我們外向型依賴如果出現(xiàn)問題，光內(nèi)部市場的平衡就留下了足夠發(fā)展需求了。況且，我們體量如此之大，本身的市場規(guī)模，就可以獨立發(fā)展。美國，也沒在我國有駐軍，這是硬道理。

    “還有按國際上的投資公式來計算中國房價的，比如租售比。但是，中國人是一個愛家的民族，大多數(shù)房子寧愿空著，也不是拿它的租金來作投資標(biāo)的的。更何況，價值的衡量與租售比更不可混淆。”

    這話扯得有點遠(yuǎn)，我想聽他的邏輯。

    “享受發(fā)展紅利，享受貨幣超發(fā)帶來的增值紅利，遠(yuǎn)比租金收入高，租售比，根本不在大多數(shù)投資者的考慮范圍之內(nèi)。”

    “如果按價值計算，也不能按國際慣例。西方國家，土地是私有的，而中國，土地是國有的。你的產(chǎn)權(quán)只是七十年，但正因為是國有，所以，地價是政府壟斷的，不是市場價格。房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的成本和價值，沒有市場化，你拿國外的價值評估體系來評價，那是緣木求魚。”

    難道中國最特殊的情況，世界上就沒有參照物了嗎？

    “中國的土地制度，有點類似于香港，香港的房價雖然有波動，但近幾十年的瘋漲，確實證明了一點，房子的投資價值超過了大多數(shù)標(biāo)的。主要是升值的利潤，而不是簡單的租金。”

    香港的房價，有的已經(jīng)高到幾十萬一平米了，確實把大多數(shù)普通人隔離了市場。并且，香港只有那大的地方，普通人無處可逃，未來，將是它最大的隱患。

    “下面，我講第三個問題，重慶怎么辦。我想這是大家聽我講座最關(guān)心的問題。”

    對啊，光如何認(rèn)識，只是文章的上部分，最終有用的，是如何面對和解決問題。

    “我聽說，有人在問，為什么重慶的房價比不上成都。還說，為什么上漲的速度，比不上全國其它一二線城市，我覺得，既是現(xiàn)實的表現(xiàn)，更是政府的英明。”

    這話等于是肯定了這個現(xiàn)象，估計很多想賺大錢的房地產(chǎn)商人，要失望了。

    “這與重慶的發(fā)展階段有關(guān)，與市情有關(guān)。大家想一想，重慶的人均gp是多少，在全國排多少？以這樣一個水平，如果房價與南京一樣，有多少人買？所以重慶以量換價，是現(xiàn)實的。其實，大家也沒損失多少，在座的開發(fā)商，至少開發(fā)了好幾個樓盤，單個項目利潤少點，但做了好些項目，利潤總量也不小了。大家沒有直觀感受，在沿海的一些一線城市，很多開發(fā)商一生只是一個樓盤，沒機會競爭到其它的地塊了。”

    對，高利潤引來強競爭。而薄利多銷的重慶開發(fā)商，反而沒有引起巨型地產(chǎn)企業(yè)的高度關(guān)注。如果它們高度介入，那本地開發(fā)商，想吃這碗飯，就難了。

    “最關(guān)鍵的是發(fā)展階段不同。重慶，是一個還沒完全工業(yè)化的城市。一個老工業(yè)城市，被大量貧困的農(nóng)村包圍著，就是這個現(xiàn)狀，大家承認(rèn)吧。”

    下面的議論當(dāng)然是承認(rèn)的，都知道，原來四川劃給重慶的，大多是財政虧空縣，最貧困的地方。

    “老工業(yè)城市和計劃經(jīng)濟下的大城市，面臨著工業(yè)升級，在技術(shù)和資金不占優(yōu)勢的情況下，怎么辦？比如沈陽在衰落重慶在崛起，許多人怪罪，是因為重慶級別高，直轄了，其實并不單純是這樣的。在工業(yè)改造升級的過程中，重慶大膽運用了市場機制，加上政府的正確指導(dǎo)，所以成功了。中央在幫重慶，難道，中央為振興東北，投入還少了？”

    這話是鼓勵和肯定。這兩個城市，幾十年前，一個是西南的老大，一個是東北的老大。都有輝煌的歷史，比較起來比較直觀。

    “中國是靠什么前進的？在政策上，是靠市場化前進的。沈陽的政策還沒有跟上市場化的腳步，落后是必然的。今天還在為行政級別而喋喋不休，是沒認(rèn)識到問題的根本。而重慶，政府適應(yīng)了市場化，所以成功，跟上了中國整體奔跑的節(jié)奏，扮演好了自己的角色。所以，得到了自己應(yīng)有的發(fā)展。”

    投資不過山海關(guān)，因為投資是市場行為，山海關(guān)那邊，還是計劃經(jīng)濟思維下的政府。

    “重慶的市情是什么？是一個老工業(yè)化城市拖著一個龐大的貧困農(nóng)村。改造升級的任務(wù)重，而民生欠賬和拖累大，這當(dāng)然需要中央的支持，但重慶也在自己的角色扮演中，上演了精彩的一幕。”

    大家想知道，他是如何表揚自己的，聽得格外認(rèn)真。

    “不能說老和窮全是劣勢，也有優(yōu)勢。把自己的優(yōu)勢盡力發(fā)揮，彌補劣勢，這就是聰明的打法。優(yōu)勢是什么？勞動力充足且價格便宜。”

    他一下就把我的思路打開了，原來我都沒有想到，這是他被稱為高手的原因吧。

    “原來重慶的勞動力，有兩個特點。第一，剛從農(nóng)業(yè)中解放出來，普遍技能不高，并且資本積極不多。第二，大多數(shù)在沿海打工，工種主要是體力活，建安之類，工廠普工，掙得少。”

    這很符合實際，我舅舅家，除了表弟，其它都是普工。而王叔叔家，如果沒有我，現(xiàn)在他兩個子女恐怕還在普工的層次掙扎，沒有上進的機會。

    “所以，重慶選擇的工業(yè)升級的路徑就是漸次發(fā)展的，以適應(yīng)這個勞動力的現(xiàn)狀。比如最開始是摩托車，后來有了熟練工人過后，再是汽車。最開始是初級建安公司的土石方工程，現(xiàn)在可以修跨江大橋和復(fù)雜隧道。最開始是做富士康代工廠，后來變成平板電腦的主要生產(chǎn)基地，這是一步步做上來的。不怕起點低，就怕不進步，只要人們都有致富的上進心，就有學(xué)習(xí)的動力和成長的**，這就是重慶正確的路徑。”

    誰知道，我身后就有一個長安汽車的高管，他幾乎受到了身邊許多人的詢問，他原來就在生產(chǎn)摩托車。現(xiàn)在，摩托車的一些生產(chǎn)線，已經(jīng)下移到越南了。

    “打苦工掙了第一桶金，除了消費，就得積累。要不然，投入再生產(chǎn)的資本就沒有了。我說過，最大的消費是住房，如果房價過高，這一批勞動力承受不了，就不會聚焦到這里來，用腳投票，他會選擇回到鄉(xiāng)間，或者到工資更高的沿海打工，成為候鳥。重慶這樣的大城市，光靠候鳥經(jīng)濟，是沒有出路的。”

    候鳥經(jīng)濟是中國目前許多縣城的景況。平時沒幾個年輕人，消費水平也不高，一旦過年了，市場突然火爆起來。因為，打工的帶全回來了。這就是候鳥經(jīng)濟，每年只能做一個月好生意。

    “為了防止地價過快增長，重慶探索了地票制度，擴充了土地的來源。并且，給農(nóng)民進城提供了最原始的啟動資金，這在全國，是開創(chuàng)性的。所以，我說，重慶的領(lǐng)導(dǎo)，選擇了一條最適合本地的發(fā)展思路。如果重慶的房價如同成都一樣，從居住環(huán)境來看，你選擇哪一個？”

    本來成渝經(jīng)濟是一體化的，一個負(fù)責(zé)生產(chǎn)，一個負(fù)責(zé)消費，如果不扮演好自己的比較優(yōu)勢的角色，惡性的同質(zhì)競爭，只能是兩敗俱傷。

    “好，下面我再講講成都。這個城市是一個典型的消費型城市。并不是說它沒有生產(chǎn)，但它的生產(chǎn)，所吸引的就業(yè)人口是不多的，當(dāng)然，它制造業(yè)，都散在周邊城市了。成都所保留的，主要是服務(wù)業(yè)。這個行業(yè)是它千百年來的定位，消費和生產(chǎn)模式造成的，沒必要改變它。”

    四川有錢人，都選擇在成都養(yǎng)老。不僅如此，周邊的青海西藏云南的人，有許多在成都買房養(yǎng)老，是因為，它的確是一個風(fēng)景好、節(jié)奏慢而消費豐富的城市。

    “成都以消費為主體的經(jīng)濟模式，吸引著大量有錢人進入它消費，賣給有錢人的房價，當(dāng)然比賣給工人的房價要高，這是肯定的。但是，它的房價又不如其它發(fā)達(dá)二線城市，比如武漢、南京、蘇州高，這是為什么呢？”

    的確，我在溫州時就聽說，有幾波次，溫州炒房的大媽們，在成都吃了虧，聽說過許多分析，他的結(jié)論是什么呢？

    “其實很簡單，成都已經(jīng)實行了城鄉(xiāng)一體化，只要政府愿意，用石灰畫個框，就可以建房子，住在溫江與成都市沒有區(qū)別，這種地租級差不明顯的城市，炒房是要吃虧的。”

    級差不明顯，這是我第一次聽到對成都的評價。

    “成都平原歷史以來，就是富庶為名，并且近代未經(jīng)歷過毀滅性戰(zhàn)爭，所以，中心城區(qū)與周邊郊區(qū)，公共資源都很好，服務(wù)和消費水平都差不多。以重慶為例，以解放碑為中心，半徑每增加一公里，地皮價格就完全不同。但在成都，沒這現(xiàn)象，有時距離中心區(qū)兩公里甚至五公里的地方，地皮價格都沒多大差異。所以，他攤了大餅，你怎么炒？物以稀為貴，它的土地幾乎是無限的，你怎么抬價？”

    壟斷稀缺地段的房屋供給，是溫州炒房團慣用的手法。但成都根本就沒有什么稀缺珍貴地段的概念，就沒辦法操作了。

    “所以，重慶走了一條正確的路。按股市的說法，慢牛比瘋牛健康，我們要給重慶市政府一個大大的贊。”

    他的演講結(jié)束了，現(xiàn)場反映很熱烈。我對所謂的房地產(chǎn)并不感興趣，但我對他的思維方式感興趣。一個高手，肯定思維方法上，有獨特的地方。

    我覺得，他喜歡從最基礎(chǔ)最原始的問題開始思考，不是簡單對房價進行技術(shù)上的分析，把它納入中國歷史進程甚至世界經(jīng)濟史中參照，是有底氣的做法。

    人性沒變，經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律就沒變。條件不同，所以發(fā)展的階段和模式不同。這個邏輯其實很通順，但大家就是沒有注意到。

    他在回答大家問題時，有一個回答讓我對他肅然起敬。有人問他，為什么近段時間，把主要精力，投入到美國最高端的商務(wù)房產(chǎn)上。

    他的回答很長，但初心偉大。他的意思大概是這樣的，美國也是人，人性相同，所以基本規(guī)律相似。

    但不同的是，美國已經(jīng)發(fā)展到高級階段，他想通過實際操作的方式，更全面地了解其市場的規(guī)律。

    要知道梨子的味道，就得親口嘗一嘗。

    他引用這句話，表明了他曾經(jīng)是受過傳統(tǒng)教育，并熟知老毛的。

    他成長的年代，跨越了計劃經(jīng)濟到商品經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的幾道坎，思維的方式雖然很觸及根本，但也不可避免地帶有他所受教育的特點。每個人不可能完全超越自己的時代，盡管他是最聰明的人。

    在他們那個年代的人，都是半個政治家。他曾經(jīng)對他的一個兄弟，目前是中國最大的房地產(chǎn)商之一的王總說過：“有錢和有名，在中國，你只能選擇一個。”

    這個說法，透露出他政治上和社會上的敏感性。其實，馮總本人所辦的公司，基本上沒有中國市場活動了。因為他名氣實在太大。他知道，智者的下場并不好，中國歷代都這樣，這是人性。

    我想，他跑到美國投資，與其說是試水，不如說是狡兔三窟，為自己的隱退，多作一個準(zhǔn)備。

    這事，我沒法與他探討，即使提問，他也不會回答。隱退，首先是隱，把自己最真實的目的，隱藏起來，如同張良當(dāng)年對皇帝宣稱，他的目的只不過是喜歡煉丹。

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