孫洪彬在經(jīng)營(yíng)策略和管理上由于性格的原因可能有所不足，但正如劉傳之對(duì)他的評(píng)價(jià)，他是“一眼能看到底”的人。
在眼光上，華夏的地產(chǎn)商人少有能和孫洪彬相提并論的。
張晨剛剛出“公寓、住宅”這兩個(gè)詞的同時(shí)，孫洪彬就已經(jīng)反應(yīng)過(guò)來(lái)，撫掌長(zhǎng)嘆：“原來(lái)如此。”
和聰明人話就是省力，張晨拿著茶杯輕啜道：“既然彬哥已經(jīng)明白了，我也不需要再多，只要住宅分批開(kāi)發(fā)，不止能盤活整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，同時(shí)也能在整個(gè)配套綜合體完工后，獲得超額溢價(jià)。”
孫洪彬兩眼放光：“只要完成了一個(gè)項(xiàng)目，由于除了住宅部分以外，其他的商業(yè)部分幾乎都是自營(yíng)，這樣，固定資產(chǎn)項(xiàng)下的數(shù)字會(huì)很龐大，能夠獲得更多的銀行貸款。我們就可以同時(shí)開(kāi)兩個(gè)，不，玩的好的話，甚至可以開(kāi)三到四個(gè)項(xiàng)目。只要地點(diǎn)能選準(zhǔn)，現(xiàn)金流操作得當(dāng)，完可以做到兩年或者更短的時(shí)間完成一個(gè)項(xiàng)目。高啊，實(shí)在是高。”
孫洪彬陷入沉思：“但這件事最難的地方就是拿地，必須要選好地段，同時(shí)要和規(guī)劃部門建立良好的關(guān)系。”
孫洪彬不由得皺起眉頭：“這樣一來(lái)，和zf部門打交道就會(huì)更加密切，麻煩也會(huì)增加很多。雖然這種項(xiàng)目的總投資很大，至少要兩三個(gè)億，對(duì)提升當(dāng)?shù)氐腉DP有很大好處，但如果處理不好這方面的關(guān)系，事情的變數(shù)太大。”
張晨看著喃喃自語(yǔ)的孫洪彬，輕輕道：“輻射效應(yīng)。”
孫洪彬沒(méi)聽(tīng)清：“什么？”
張晨重復(fù)道：“我輻射效應(yīng)，你不能只計(jì)算直接投資部分的兩到三個(gè)億，綜合商業(yè)體建成后，會(huì)對(duì)周邊產(chǎn)生一系列的輻射效應(yīng)，形成新的商圈，到那時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的提升遠(yuǎn)不是這兩三個(gè)億可以比的。”
孫洪彬渾身一震，沒(méi)錯(cuò)，這么簡(jiǎn)單的事情自己怎么就沒(méi)想到？只要第一個(gè)項(xiàng)目能夠成功，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的提升效果被證明，甚至都不需要自己主動(dòng)和地方zf打好關(guān)系，無(wú)數(shù)看紅了眼的地方zf都會(huì)主動(dòng)過(guò)來(lái)招商，到時(shí)候客大欺店，誰(shuí)求誰(shuí)還真就不一定了。
孫洪彬不由自主的站起身，熱切道：“第一個(gè)項(xiàng)目你準(zhǔn)備選哪塊地？”
張晨微笑道：“你同意操盤？”
孫洪彬哈哈笑道：“你讓我操盤這種項(xiàng)目，是給順池一個(gè)天大的機(jī)會(huì)，我要是還拒絕，豈不是太傻了？關(guān)鍵是你想要做哪塊地，商業(yè)地產(chǎn)，最好還是市中心的中山區(qū)，現(xiàn)在新世界和銅鑼灣都在中山拿的地建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，就算以后運(yùn)營(yíng)不賺錢，光是地價(jià)升值也不會(huì)少賺。”
張晨暗贊孫洪彬的眼光，的確，別看未來(lái)五到十年周邊新開(kāi)發(fā)的新區(qū)地價(jià)猛漲，甚至追平了市中心的地價(jià)，但最終領(lǐng)漲的，仍舊是核心地塊，現(xiàn)在如果能拿到市中心的地塊，哪怕放著不動(dòng)，到二十年后，升值賺的錢可能比這二十年運(yùn)營(yíng)賺的錢都多。
但針對(duì)商業(yè)綜合體，張晨有自己的考慮，光吃地價(jià)升值也不是張晨的風(fēng)格。
張晨輕輕道：“海西，蘭江。”
“蘭江？”孫洪彬懵了一下，“海西區(qū)有這個(gè)地方？”
張晨緩緩道：“蘭江是這個(gè)地方的古稱，現(xiàn)在這一片叫退海地。”
孫洪彬失笑：“退海地？你沒(méi)開(kāi)玩笑吧？那是海西最臟亂差的地段了！人口雖然密集，但人均收入很低，大批國(guó)企下崗職工都在那邊，你是不是開(kāi)玩笑？而且動(dòng)遷戶多，拆遷麻煩事多，拖上一兩年都很正常，完不現(xiàn)實(shí)。”
張晨心中暗笑，現(xiàn)在拆遷你還嫌麻煩事多？再過(guò)幾年你再看，釘子戶能折騰死你。
九十年代的拆遷，和十幾年后完不同，要是哪個(gè)地方有動(dòng)遷消息了，整個(gè)街區(qū)都能敲鑼打鼓的慶祝，縱使有一兩戶釘子戶，也不成氣候，拆遷難度比后世低得多。
張晨正色道：“彬哥，你的有一定道理，所以，我想要的是濱城鍋爐廠那片地，如果能拿到凈地最好，如果拿不到凈地，涉及的拆遷戶也不多，容易處理。”
孫洪彬仍舊搖頭：“不管怎么，我覺(jué)得還是太冒險(xiǎn)了，我也知道，濱城現(xiàn)在有消息要往南擴(kuò)，但這個(gè)東西都沒(méi)準(zhǔn)，最近又有消息確定的方案是東進(jìn)，新機(jī)場(chǎng)建成后，和目前的空港地區(qū)連城一片，我倒是覺(jué)得這個(gè)消息更加靠譜。”
張晨笑了笑：“彬哥，如果我告訴你，濱城的方案一定是南擴(kuò)，你怎么想？”
孫洪彬心里咯噔一下，他現(xiàn)在的五個(gè)地塊都在濱東，難道張晨聽(tīng)什么內(nèi)幕了？
孫洪彬試探道：“你聽(tīng)什么了？”
張晨笑而不語(yǔ)。
無(wú)論孫洪彬怎么旁敲側(cè)擊，張晨就是不，只是笑笑，最后逼得張晨沒(méi)辦法，只能道：“彬哥，別的我就不多了，如果你信我，就跟著我干這一把，鍋爐廠這塊地沒(méi)你想象的那么差，它在友誼商場(chǎng)主干道延長(zhǎng)線，距離喜來(lái)登、涉外區(qū)直線距離不到六公里，自然環(huán)境優(yōu)，我敢保證，不出五年，這里就會(huì)成為整個(gè)濱城的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。”
孫洪彬沉吟不語(yǔ)，在他想來(lái)，張晨能的如此篤定，必然有了一些內(nèi)幕消息，而以張晨目前的地位來(lái)，能投提前獲得一些內(nèi)部規(guī)劃信息，也不足為奇。
怎么抉擇？是繼續(xù)開(kāi)發(fā)已經(jīng)拿到手的這五個(gè)地塊，還是跟著張晨賭一把？
孫洪彬前思后想，“兄弟，我回去仔細(xì)考慮考慮，這是大事，事關(guān)順池未來(lái)的發(fā)展路線的大事，必須要考慮清楚。你知道，我在濱東剛剛拿了五個(gè)地塊，一共三百多畝。我要是跟著你干這個(gè)，資金部抽走，這五塊地可就荒在那兒了。”
張晨心中暗道，荒在那？你要是真能把地?cái)R手里放十年，不定到時(shí)候還得給我送錦旗呢。
心中雖然不以為然，但張晨嘴上仍道：“行，確實(shí)是大事，不過(guò)最好一周內(nèi)能給我回復(fù)，我這個(gè)月就要把地產(chǎn)公司的大框架定下來(lái)，下個(gè)月拿地和勘探設(shè)計(jì)工作就都要同步開(kāi)始了。”
孫洪彬搖頭嘆道：“你還我喜歡賭，我看你比我賭性大多了。”
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