這四合院是四進(jìn)，實(shí)際街門、倒座房到垂花門這一段嚴(yán)格來也算一進(jìn)，加上這一進(jìn)，是正經(jīng)的五進(jìn)四合院。
張晨對這院子真是看愛，再加上院子?xùn)|側(cè)那一千多平的花園，這種院子估計(jì)在老京都現(xiàn)在也已經(jīng)不多見了。
而且坐落的地點(diǎn)也好，出門正對后海，坐北朝南，稱得上深宅大院。
得想辦法把這院子買下來，張晨心中暗暗琢磨。
有了這么個(gè)想法，張晨也就不想再轉(zhuǎn)，和胡塵等人分開后，張晨給孫洪彬打了個(gè)電話，一來問一問買四合院的手續(xù)，二來也打算問問孫洪彬考慮的怎么樣了。
孫洪彬和張桂宗商量了兩天，都覺得這是個(gè)機(jī)會，但風(fēng)險(xiǎn)也更大，而且順池現(xiàn)在的流動資金不到兩千萬，他拿地雖然不花錢（雖然已經(jīng)實(shí)行商品房買賣，但土地招拍掛政策還沒出，仍舊以協(xié)議出讓的方式為主），但項(xiàng)目的啟動資金可是要錢的，這時(shí)候如果抽錢出來和張晨做這個(gè)城市綜合體的項(xiàng)目，估計(jì)連%的股份都占不到，對于順池來，實(shí)在雞肋得很。
如果繼續(xù)開發(fā)濱東地塊，按照14的容積率計(jì)算，這三百多畝的建設(shè)用地，能開發(fā)出至少三十萬平的多層住宅，凈利潤至少七千萬人民幣，而整個(gè)開發(fā)周期也不過4個(gè)月。
而投入呢？建設(shè)成可以總包墊資，拿到土地批文就能獲得第一筆貸款，打個(gè)地基第二筆貸款就下來了，基是空手套白狼。
也就是順池要求高周轉(zhuǎn)，所以比其他地產(chǎn)公司多了一些預(yù)付款，資金的要求相對較高。否則，一個(gè)投資過億的項(xiàng)目，從拿地到最后竣工，甚至有自己一分錢沒掏，就把工程做完了的。
要不然也不會出現(xiàn)一個(gè)西部土生土長的木匠就能冒充港商行騙兩省，風(fēng)光數(shù)載，直到?jīng)]人肯繼續(xù)墊資，所謂的西部第一高樓神話破滅才鋃鐺入獄的事情發(fā)生了。
但張晨所的城市綜合體，讓孫洪彬幾乎夜不能寐。
商業(yè)和住宅基是兩種不同的運(yùn)營模式，住宅往往是只售不租，而商業(yè)更傾向于只租不售或租售結(jié)合。
但城市綜合體項(xiàng)目，則很好的彌補(bǔ)了商業(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的不足和重資產(chǎn)所帶來的低效。并且由于重資產(chǎn)，可以獲得更低的融資成，即使企業(yè)資金杠桿較高，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也要比一般的住宅地產(chǎn)低很多，是真正的花別人的錢為自己賺錢。
最終，孫洪彬做了一個(gè)大膽的決定，兩各項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)營，自己拿出這五個(gè)住宅地塊的開發(fā)權(quán)，和張晨的廣廈合作，雙方在新合資公司中各占5%的股份。
張晨聽了之后，卻有些詫異于孫洪彬的魄力，要知道，兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，其挑戰(zhàn)遠(yuǎn)大于單獨(dú)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，對此張晨也有些遲疑，萬一孫洪彬沒玩好，弄個(gè)雞飛蛋打，自己這單生意可就做虧了。
孫洪彬倒是信心十足：“兄弟，你的其實(shí)我也想了，但現(xiàn)在濱東的項(xiàng)目其實(shí)都是六層磚住宅，設(shè)計(jì)施工都很簡單，對于我們來，沒有什么難度。”
“而你這邊呢，我估計(jì)你拿地需要三個(gè)月的時(shí)間，就算在這三個(gè)月中，你可以同步搞定規(guī)劃、地勘，但設(shè)計(jì)是必須勘探和規(guī)劃出來后才能完成的，這又要兩個(gè)月。”
“而且，在這兩個(gè)月中，你還要完成拆遷，雖然你拿的是鍋爐廠的地，但也至少會影響周圍上百戶居民，這上百戶，市里也必須給他們做了居住安排才會動遷。”
“然后就是三通一平，這些工作又要一個(gè)月。”
“都弄好了，還要去建委辦開工，選總包、監(jiān)理等一系列開工準(zhǔn)備工作，兩三個(gè)月可能都不一定夠。”
“基上，你這個(gè)項(xiàng)目籌備到正式開工，至少需要七八個(gè)月的時(shí)間，這還是理想狀況，稍稍不順，一年的時(shí)間就過去了。”
“這一年，其實(shí)就給了我們壯大自己的時(shí)機(jī)，在你有資的情況下，我們可以用金錢換資源，包括人力資源，我來挖目前行業(yè)內(nèi)這方面的高質(zhì)量人才，給我們的商業(yè)公司打好基礎(chǔ)，同時(shí)，公司最早一批人通過濱東項(xiàng)目的鍛煉，積攢了一定的經(jīng)驗(yàn)，也能相對成熟。這樣，一年后，我們就有能力在海西的城市綜合體項(xiàng)目上大展拳腳，你看怎么樣？”
張晨想了想，雖然他前世沒從事過房地產(chǎn)行業(yè)，但對孫洪彬的判斷還是信賴的，畢竟沒吃過豬肉也見過豬跑，后世萬大的十八個(gè)月周期也指的是從開工到開業(yè)的建設(shè)周期為十八個(gè)月，而開工前的籌備期甚至不少于整個(gè)項(xiàng)目的施工周期。
從拿地到開業(yè)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期至少也要三年。
“彬哥，既然你有把握，那好，我覺得這件事可以商量，不過，你只拿濱東的這五個(gè)地塊的開發(fā)權(quán)，就換走合資公司5%的股份，似乎有點(diǎn)不太合理吧？”
在商言商，無論兩人私人關(guān)系如何，都不憚于在利益的問題上錙銖必較。
孫洪彬爭辯道：“濱東的住宅項(xiàng)目，總投資不會少于四個(gè)億，再加上順池會負(fù)責(zé)兩個(gè)項(xiàng)目的操盤，毫無疑問應(yīng)該順池控股，占5%已經(jīng)是底線了。”
張晨搖頭道：“不對，不對，這幾塊地的所有權(quán)都不在你手上，你也只是拿了開發(fā)的批文，連土地使用證都沒有，怎么可能計(jì)入資產(chǎn)？現(xiàn)在廣廈注冊資金一億五千萬，而且這一億五千萬的資金就在廣廈的賬上趴著。兩個(gè)公司合并，順池按照資產(chǎn)估值也不會超過五千萬，就算你來操盤新公司可以多拿一點(diǎn)股份，持股比例也不應(yīng)超過5%。”
兩人你來我往的吵了半天，誰都服不了誰，為了避免傷和氣，兩人決定先讓下面人做對接，對雙方的有形和無形資產(chǎn)及債務(wù)作出評估，有了大致的評估結(jié)果后，雙方再來談股份分配的事情。
對張晨問的買四合院的問題，孫洪彬略加考慮道：“好辦，這樣，你可以用廣廈的名義，從京都政府手中以平改的名義拿這塊地，拆遷補(bǔ)償就按照京都市的規(guī)定補(bǔ)償，花不了多少錢。等這些住戶都搬走后，基上里面的老房子你也得拆了重建，根不可能住。如果想要按原樣重建，就找有古建施工資質(zhì)的公司來弄。想要搞得現(xiàn)代點(diǎn)，找個(gè)國外的設(shè)計(jì)事務(wù)所也沒問題，你濱城那個(gè)洋樓不就是找的龔書章嗎？不過啊，我還是勸你，傳統(tǒng)四合院其實(shí)住的不舒服，找個(gè)好點(diǎn)的設(shè)計(jì)公司，結(jié)合華夏元素，把這個(gè)四合院徹底重修比較好。房子建好后，你可以自己花錢從自己的地產(chǎn)公司買走這個(gè)房，也可以一直不過戶，就在地產(chǎn)公司手里壓著，要真是有一天缺錢，還能當(dāng)一手房賣了，這不挺好嗎？”
張晨恍然，隔行如隔山，果然專業(yè)的事情還要專業(yè)的人來搞。
但拿這塊地，找誰幫忙呢？
劉云開？
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