天來(lái)冷了，最近還下了一場(chǎng)雪，夜里有水的地方開始結(jié)冰，這種天氣，工人干活時(shí)開始有些縮手縮腳，很多施工程序都另外增加了防凍措施，效率比以前低了很多。但是工地上仍然干的如火如荼，按照甲方的要求在搶工期。
此時(shí)已經(jīng)是十二月中旬，距離春節(jié)也不過一個(gè)多月，時(shí)間還是比較緊張的，工程正式開工半個(gè)多月以來(lái)，工地上的工人每天晚上都有加班，工地上，局部開工比較早的一些住宅，基礎(chǔ)已經(jīng)露出地面。按照甲方的計(jì)劃，到春節(jié)放假前，部分建筑要施工到三層以上，整體進(jìn)度要求所有建筑的基礎(chǔ)必須部完工，這樣的話，甲方就可以在春節(jié)期間聯(lián)系房管部門，準(zhǔn)備辦理房屋預(yù)售手續(xù)。
沒有預(yù)售手續(xù)，房子只能預(yù)定，不能簽訂購(gòu)房合同收款，定金是沒有多少錢的。只要辦妥了房屋預(yù)售手續(xù)，住宅就可以正式銷售了，有了這部分現(xiàn)金回籠，甲方的資金鏈就不會(huì)那么緊張，項(xiàng)目的下一步進(jìn)展才會(huì)更順利。
清風(fēng)了解過，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常的運(yùn)作模式是：在購(gòu)買土地之后，做圖紙規(guī)劃設(shè)計(jì)并辦理相關(guān)手續(xù)的同時(shí)，選好建筑公司并進(jìn)場(chǎng)施工。選擇的建筑公司通常都是墊資的，一般到三層才支付第一筆工程款。同步的，銷售部門進(jìn)行宣傳和預(yù)訂，收取買房人部分定金。主體施工到二層后，按規(guī)定可以辦理房屋預(yù)售證，能夠正式開盤賣房，已經(jīng)交過定金的買房人開始支付款，簽訂購(gòu)房合同。至此，房地產(chǎn)公司收到的購(gòu)房款正好可以用來(lái)支付建筑公司的第一筆工程款，資金鏈銜接了起來(lái)，后面則是繼續(xù)的邊建設(shè)邊賣房。
房屋的成包括土地款、建設(shè)費(fèi)用、各種稅費(fèi)及管理費(fèi)用，要想運(yùn)行一個(gè)項(xiàng)目，首先需要把土地搞定，然后再有一部分啟動(dòng)資金就行了。所以房地產(chǎn)利潤(rùn)高，并不是相對(duì)于總的投資額來(lái)的，而是相對(duì)于所需要準(zhǔn)備的資金。因?yàn)橘Y金主要被土地占用，所以土地價(jià)格是影響房?jī)r(jià)的最重要因素。
在普通的城市，由于地價(jià)便宜，影響房屋價(jià)格的主要因素是建設(shè)成，普通的多層磚混住宅建設(shè)成比高層住宅低很多，所以在型城市，特別是一般的縣城里，高層住宅比多層住宅售價(jià)高。而在一線城市，由于地價(jià)過高，影響房屋價(jià)格的主要因素是土地成，要想降低土地成，只能在相同的土地上盡量多蓋房，提高容積率，這也是大型城市里住宅蓋高、蓋密的原因。所以在一線城市，多層住宅成了一種奢華，多層住宅售價(jià)要比高層貴。
李家的這個(gè)項(xiàng)目，總的建筑面積大約五十多萬(wàn)平米，總投資十幾億是包括土地款幾個(gè)億，住宅、綠化和配套附屬設(shè)施的建設(shè)成七、八個(gè)億，以及其他管理費(fèi)、各種稅費(fèi)等。實(shí)際上購(gòu)買土地之后，李家能動(dòng)用的流動(dòng)資金基上已經(jīng)耗光了，要想項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)正常，還要看明年的房屋銷售情況。
如果一切順利，李家的這個(gè)項(xiàng)目從開始到部做完大約需要三四年的時(shí)間，假如這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)是十個(gè)億，書面上的法是李家投資十幾個(gè)億，用了三四年的時(shí)間賺了十個(gè)億，回報(bào)率不到8%，但是實(shí)際上我們了解到的是，土地款四五個(gè)億，啟動(dòng)資金一兩個(gè)億，李家只花了六、七個(gè)億，然后用了三四年的時(shí)間就賺了十個(gè)億，回報(bào)率超過了15%，這才是房地產(chǎn)高額利潤(rùn)所在。
更何況大部分的房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目所用的還不是自己的錢，而是銀行的貸款，那樣的話成就更低了，實(shí)際的投入有可能只是那些貸款的銀行利息，回報(bào)率甚至高達(dá)5%以上。不過這是在走鋼絲，一旦銷售形勢(shì)不好或者資金鏈斷裂，就有關(guān)門倒閉的危險(xiǎn)，李家做事還算穩(wěn)重，沒有這樣搞。
這一切都跟清風(fēng)沒有什么關(guān)系，他只是個(gè)打工的，只能每個(gè)月按時(shí)領(lǐng)取自己的工資，年底多少還會(huì)有點(diǎn)獎(jiǎng)金罷了，清風(fēng)來(lái)到這里主要是為了入世歷練，而不是為了賺錢。
不知不覺清風(fēng)來(lái)到現(xiàn)代社會(huì)也已經(jīng)半年了，在這半年里，他的部分經(jīng)脈被修復(fù)，修為到了金丹中期的境界，恢復(fù)了青龍山的百草堂，更認(rèn)識(shí)了不少人，經(jīng)歷了不少事情，這半年的遭遇，比清風(fēng)此生前二十年的所有經(jīng)歷都曲折，令他感慨不已。
這段時(shí)間工程進(jìn)展順利，作為工程部的經(jīng)理，李明月很少來(lái)到工地，不過今天卻來(lái)視察了一番，看過現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目部的工作很滿意，之后開了一個(gè)工作會(huì)議，對(duì)大家的成績(jī)進(jìn)行了肯定。
最后李明月獨(dú)自來(lái)到了清風(fēng)的辦公室，醞釀了半天情緒，在臉上添上了一絲笑容，然后對(duì)著清風(fēng)開口道：“風(fēng)總，這次的事情我都知道了，非常感謝你的幫忙。”
清風(fēng)與李明月接觸這么長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，她要么是屢次誤會(huì)時(shí)的嗔怒狀態(tài)，要么是半個(gè)女強(qiáng)人似地工作狀態(tài)，和風(fēng)細(xì)雨對(duì)人話的時(shí)候似乎很少見。今天忽然這么態(tài)度和藹的對(duì)自己，清風(fēng)反而有點(diǎn)不習(xí)慣，疑惑道：“我李總，我記得你是個(gè)豪爽的人啊，今天怎么如此扭扭捏捏的？不會(huì)是要對(duì)我不利吧？”
果然，清風(fēng)的話一出口，李明月馬上又現(xiàn)了原形，氣道：“去死，哪有用豪爽形容女子的？記住，我是個(gè)淑女，口氣好點(diǎn)怎么了？難道你非要我對(duì)你大吼大叫？真是賤骨頭。”
我又錯(cuò)話了？可是我的是事實(shí)啊，女孩的心思真不好猜啊，清風(fēng)一正經(jīng)的繼續(xù)道：“請(qǐng)?jiān)徫业臒o(wú)知，咱們自從認(rèn)識(shí)以來(lái)，我似乎還沒有見過你淑女的樣子。”
“你……真是氣死我了……哼……”李明月瞪著雙眼，死死地盯著清風(fēng)，似乎他若敢再多一句，就生吃了他的樣子。
李明月也知道清風(fēng)的話確實(shí)有一定的道理，但是，你一個(gè)男子漢大丈夫，你的心胸呢？你的氣度呢？就不能紳士一些，讓讓我這個(gè)女子？(未完待續(xù)。)
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