當然，與此相關聯的是以市鎮為中心體現出來的鄉村的城市化，即介于縣城與鄉村之間的小城市的形成。
明清時期這一地區的大鎮，人口都在萬戶以上，例如南潯鎮、烏青鎮、盛澤鎮、羅店鎮、雙林鎮、濮院鎮等。
要知道當時這些市鎮，實際上已經具備縣城乃至府城的規模，正如康熙烏青卷一疆域、乾隆烏青鎮志卷二形勢所說“名為鎮而實具郡邑城郭之勢”。
而一些中小型市鎮也有數千戶人家，而且商賈輻輳，富庶繁華，迥然區別于鄉村，成為新興的小城市，這是特色的城市化模式。
像是美國學者繞濟凡brn和趙岡的揭示了這點英國及日本的城市人口集中于大中型城市，在英國占城市人口的74，在日本占城市人口的71。中國則不然，不足一半的人口是在大中型城市中，其余都散居于小城市及市鎮中。
中國的7100個小型城市，大部分是市鎮。
此外就是江南市鎮的外部變革了，主要包括地權的分散化趨勢，田面權與田底權的分離。
的確，隨著江南市鎮的早期工業化，在江南市鎮的四鄉，已經出現了土地所有權的分散化趨勢。
這種現象在道光、咸豐以后變得更加明朗化。
如曹幸穗的論文論舊中國蘇南土地占有關系的演變及其推動力，就非常詳細的論述了這一點。
在文中，他指出，隨著近代化的步伐，新興工商業城鎮的發展，使得“鄉居地主”向“城居地主”轉化，離鄉地主攜帶著從土地上積累起來的財富進入城鎮，把土地資本轉化為工商業資本。
同時與工商業利潤比較的話，出租土地所得的地租就顯得微不足道了。
因此最富有者對購買土地已不感興趣，地權的分散化趨勢就成為的必然。
由于土地關系變化比較緩慢，我們不妨透過民國時代及稍后的調查資料，來看清代至少是晚清時期江南市鎮四鄉的這種變革。
據20世紀30年代初中央研究院社會研究所對無錫20個村1035農家土地占有狀況的調查，地主所有的土地，在耕地總面積中只占有47，，平均每戶占地不過54畝，與其他農戶相比，不占很大優勢。
據1923年南京東南大學的調查，上海周邊地區農村的地權更加分散化。
上海洋涇、陸行、漕河涇、蒲淞、法華，川沙九團，嘉定第七區、第十四區，寶山城區，占地50畝以上的農戶為零，青浦章練塘、寶山江灣占地50畝以上的農戶為1。
上海閔行，青浦金澤、七寶，寶山真如、劉行占地50畝以上的農戶為2，;大多數農戶占地都在30畝以下。
1991年本人與日本學者濱島敦俊、潼山岡曾在嘉定縣調查，所得土地改革檔案資料見，1950年土地改革以前，清末民初的嘉定縣土地所有權分散化狀況十分明顯。地主所有土地占全部耕地的21，人均占有20畝，富農所有土地占全部耕地的80，人均占有55畝;中農所有土地占全部耕地的38，人均占有26畝。
而貧農所有土地占全部耕地的21，人均占有10畝。
中農和貧農所有土地占全部耕地的60，很顯然，這是一個自耕農占優勢，而地主不占優勢的地區。
如果具體到一個鎮的話嘉定縣婁塘鎮，這種情況更加明顯。
地主所有的土地僅僅占全部耕地的14，合計1163123畝，其中自耕863252畝，出租299877畝，絕大多數土地是自耕，只有少數出租，可見這是一些小地主，從他們所有土地只占14，來看，地主經濟在那里處于弱勢地位。
而富農所有土地占全部耕地的10，中農所有土地占全部耕地的37，貧農所有土地占全部耕地的27，中農和貧農的土地占到64，如果加上富農的10，，自耕農經濟占有絕對優勢75。
這些數據給予人們一個強烈的印象土地所有權高度分散化，自耕農經濟占有絕對優勢，決非一朝一夕形成的。
包括松江縣的情況也是如此，在1950年土地改革前對松江縣新農鄉的調查顯示，各階層所有的土地占全部耕地的比率分別是地主2734，，富農2077，，中農3944，，貧農1194，。
富農、中農、貧農所有的土地占全部耕地的72，，大大超過地主的27，自耕農經濟占明顯優勢。
而且該鄉地主所有土地的將近一半是自耕田，還有19的土地是佃人田，可見是規模不大的小地主。
195個地主，平均每戶出租土地37畝，這些地主中，54戶在上海市，49戶在松江縣城，62戶在泗涇鎮，都屬于“城居地主”。
1950年對南匯、川沙、上海三縣各階層土地占有狀況的調查表明，地主所有土地的比率，比嘉定、松江地區更低南匯13，，川沙14，，上海18。
這三個縣地主所有土地的比率都不超過20，大大低于中農所有土地的比率，而且也低于貧農所有土地的比率。
這三個縣地主所有土地的絕對數也很低，每戶平均低于50畝，分別是南匯地主戶均3215畝，川沙地主戶均4463畝，上海地主戶均3225畝。
這種令人驚訝的事實，恐怕是大大出于一般人的意料的。
因為長期以來我們已經接受了一個權威的論斷“大量土地集中在地主階級手中，廣大農民，只有少量土地或沒有土地”。
然而，由于經濟發展的不平衡，情況是復雜的，不可一概而論。
在工商業高度發達的蘇南地區，就不是如此。
但20世紀50年代初，一些學者鑒于蘇南的特殊性，提出“蘇南無封建”的看法，結果遭到嚴厲的批判。
其實作為一個學術問題，“蘇南無封建”是可以探討的，不必一棍子打死。
如果把這種現象與江南市鎮的早期工業化聯系起來，并且進一步把它與上海等大城市的近代化聯系起來，問題就迎刃而解了。
基于同樣的背景，隨著地權的分散化趨勢，江南市鎮四鄉普遍出現田面權與田底權分離的現象，也就是說，在同一塊土地上，形成兩個所有權田面權與田底權，以及兩個所有權人田面業主與田底業主。
這種現象被當時人稱為“一田二主”。
最為典型的史料就是光緒周莊鎮志卷四風俗中的一段話
“俗有田底、田面之稱，田面者佃農之所有，田主只有田底而已。蓋與佃農各有其半，故田主雖易，而佃農不易;佃農或易，而田主亦不易。有時購田建公署，架民屋，而田價必田主與佃農兩議而瓜分之，至少亦十分之四也。”
周莊鎮志的編者陶煦先生是一個很有學問的人，他敏銳而精確地把田面權與田底權分離后形成的“一田二主”的本質揭示出來，實屬難能可貴。
因為直至今日，一些學者對于這個問題的認識，還沒有達到陶煦的水平，不承認有“一田二主”的存在，不承認田面權是一種所有權，武斷的下結論“田面權就是永佃權”。
這種看法，由來已久，也事出有因。
在許多學者看來，田面權與永佃權是既有聯系又有區別的兩個概念，是兩種不同的物權，簡單地說，前者是所有權，后者是使用權。
從陶煦的話中可以知道，當一塊耕地被征用于建造公署民屋時，它的田價必須由田底業主田主與田面業主佃農均分，不能由田底業主田主一人獨吞。
所謂“兩議而瓜分之”，就是田底業主與田面業主各占50，，最低限度田面業主也要占40，，也就是說，田面的價格與田底的價格相差無幾。
如果“田面權就是永佃權”，永佃權人可以獲得50，至40，的地價，豈非咄咄怪事
田面權是一種所有權，田面具有獨立的價格，被民國時期的調查所進一步證實。
1918年關于江蘇省物權習慣的調查報告，其中一則為“一田畝上設定兩個所有權”，說得很透徹“查江蘇佃戶租種田畝，有肥土之稱，又呼為田面，即佃戶于業主田畝上有相當之地價，不啻一田畝而設定兩個所有權人于其上”。
你看，明白無誤的寫著“一田畝設定兩個所有權人于其上”，即田底所有權人與田面所有權人，也就是“一田二主”。如果“田面權就是永佃權”，就無法解釋該調查報告所揭示的現象。
這也證明了陶煦的論斷在蘇南是有普遍性的。
1934年10月10日上海大晚報刊登一篇俞覲撰寫的常熟農村現狀調查，從另一個側面證實了陶煦的觀點。
該調查報告指出“田面權是與地主所有權并行的，與所有權分離而獨立存在。田面權屬佃農所有，其轉移價常較田底所有權為高。
如現在田畝所有權田底權的買賣，每畝稻田最高三十元，田面權尚值六十元;棉田田底所有權最高二十元，田面權值三十元”。
田面價格明顯高于田底價格，如果田面權僅僅是使用權永佃權，那就難以理解，為何使用權價格反而高于所有權價格
田面權價格高于田底權價格，是最值得注意的一種變化，問題就在于，隨著工商業的發展，城市化的加速，耕地日益減少，田面權愈加顯得珍貴。
因為田面所有權人有經營土地的權力，而田底所有權人只有收取地租的權力。
關于這一點，30年代有的學者在考察了蘇州、無錫、常熟農村后悟出了其中的道理，如此寫道“所謂田底田面，同時因其所有主體不同，亦有田底權、田面權之分，前者歸地主所有，后者歸佃戶所有。田底權固為產權之一種，田面權因有獨立之價格，所有者可以自由買賣，故亦為產權之一種”。
“該田底面制其最大之特點在此，即田底田面權之分裂，而田面權為產權之一種，而可以移轉變更，比之其他租佃制度下佃戶所有之佃種或耕種只能使用或收益者，判然不同”。
田面權并非永佃權的另一最有力證據，是民國初年的民商事習慣調查報告錄，它從法理上分析，指出田面權與永佃權“相異之點有二”。
其一是永佃權有存續期間的限制，而田面權沒有存續期間的限制，如果田底業主不把田面權“一并收買”，則田面權將永遠存在;其二是永佃權人使用土地只能從事耕種或畜牧，但是田面權人使用土地，可以耕種、畜牧，也可以用于“造屋置墳”、“掘坑燒窯”，田底權人不得過問。
該調查報告援引民律草案關于永佃權的規定永佃權的存續期間為二十年以上、五十年以下;永佃權人只能利用他人土地耕作、畜牧與上述田面權的習慣格格不入。
20世紀50年代以來的幾十年中，學者們之所以回避田面權是產權所有權這一事實，是被預設的某種觀念所束縛既然田面權大多在佃農手中，只能說成是使用權永佃權，否則地主與佃農的階級關系豈不混淆其實學術研究需尊重事實，不必有所忌諱。
只要解釋清楚，人們是能夠理解的。
對江南地區田面權的由來稍加考察，就可以知道，它主要是兩種一種是農民出賣田地時，為了保存經營權，只賣田底，不賣田面，雖然成了田底業主地主的佃戶，但自身仍是田面業主;另一種是農民為了得到土地，用高價從地主手中買得田面，其價格往往高于田底價。
在這種情況下，田面權成為一種產權所有權，便不足為奇了。
像是日本滿鐵在20世紀30年代末關于松江縣的抽樣調查表明，有田面權的達137件，沒有田面權的僅9件，田面與田底的分離十分普遍。
田面買賣與田底買賣大體相似。
1950年松江新農鄉的調查報告也指出，該鄉大部分土地有“田面權”與“田底權”之分;田面權可以自由出租、出典或買賣;張家村的村民擁有田面權的土地占佃人田的98。
這種情況是江南以外的其他地區所沒有的。
之所以會出現大量的田面權與田底權的分離，與這一地區市鎮經濟繁榮，工商業發達，城居地主較多，地權高度分散，有著密切的關系。
在農業集約化的上海周邊地區，城居地主大多經營工商業，無暇經營田產;而佃農包括佃中農、佃富農多致力于獲取田面權，使自己可以較為穩定的經營土地，增加對土地的投入，對農業經濟的發展具有積極意義。
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