人工智能將摧毀房價，這，畢竟還只是長遠的趨勢。
和這種未來的趨勢相比，聯(lián)邦房地產(chǎn)市場的運行規(guī)則，才是方然對房產(chǎn)價格持悲觀態(tài)度的直接原因。
房屋，住宅，不動產(chǎn)，除極少數(shù)例外，價格一般來講都不是由房屋本身，而是其地段、配套、學區(qū)和環(huán)境等因素綜合決定，這些因素的權(quán)重，往往大于房屋本身的結(jié)構(gòu)、年代、戶型和裝修情況，這很正常，畢竟房屋的價值，歸根結(jié)底要體現(xiàn)在居住層面，深山老林里的豪宅，甚至城堡，標價一馬克都無人問津，原因就在于此。
但是這些支撐房屋居住價值的因素，一言蔽之，卻是由近年來不斷上漲的房屋價格來維持的，注定不可持續(xù)，不能長久。
聯(lián)邦，世界最大經(jīng)濟體，表面上是強大而繁榮的達國家，城市建設與運營的經(jīng)費，卻大比例來自于土地出讓的權(quán)益，政府賣出土地，用賣地籌集的資金建設、運營城市基礎設施，為民眾提供服務。
在經(jīng)濟泡沫期，房價不斷上漲，地價水漲船高，賣地的收入維持運營綽綽有余，像舊金山這樣的繁華大城市，基礎設施與服務的水平一直高位運行，反過來又支持了房價的繼續(xù)增長。
房價帶來資金，資金維持服務，服務推高房價，表面上看，簡直就是一個展經(jīng)濟的絕妙循環(huán)。
然而循環(huán)的關(guān)鍵，在于不斷入場的持幣買家，投入資金購買房產(chǎn)。
這種博弈，一邊是房產(chǎn)買家，一邊是聯(lián)邦政府，前者支付現(xiàn)金獲得房產(chǎn)，后者則將賣地、稅收等渠道抽取的資金投入基礎設施與公共服務，進一步刺激房價，表面上構(gòu)成了完美的循環(huán)，然而在基礎設施與公共服務方面，參與者必然要求利潤、甚或貪腐，這就讓抽取的資金無法1流回民眾手中。
賣房、賣地收取1億馬克，卻只讓民眾賺回5億馬克，算一筆總賬，這就相當于從民眾手中抽取資金，購買房產(chǎn)的民眾，總體上看，遲早會因入不敷出而耗盡現(xiàn)金流，無力繼續(xù)維持這種循環(huán)。
一旦抵達這樣的臨界點，聯(lián)邦的房產(chǎn)市場，就會陷入絕境。
道理很簡單，民眾購買房產(chǎn)，一次性支付了長達五十年、一百年的地價，然而這些資金在聯(lián)邦政府手中，卻只用來維持眼前、至多不過三五年內(nèi)的基礎設施建設運營和公共服務。
眼前的基礎設施和公共服務水平，名校，醫(yī)院，治安，環(huán)境，是高昂房價的有力支撐，然而這些因素卻無法維持五十年、一百年那樣長久，更進一步，之所以有眼前令人羨慕的高水平，也只是由于政府大手大腳燒錢，把民眾預支的五十年、一百年經(jīng)費，在至多不過三五年的計劃里消耗殆盡所致。
民眾購買房產(chǎn)，是一次性支付未來幾十年、上百年的費用，服務機構(gòu)拿到這筆錢，卻只夠維持未來短時間內(nèi)的開銷。
一邊是百年大計，一邊卻只顧眼前，這是現(xiàn)行制度下的根本矛盾。
當然，經(jīng)過和布朗教授的交流，方然也同意，聯(lián)邦現(xiàn)行的制度還包括房產(chǎn)稅，政府可以從這一塊稅收中獲得資金，維持社會的運轉(zhuǎn)。
然而計入房產(chǎn)稅，聯(lián)邦的絕大部分房產(chǎn)，年化收益率都低于15，即使不計通貨膨脹，也要七十年才能收回成本至于七十年后，房屋本身早已破敗不堪，除非有建筑商肯出資拆遷、重建，否則價值會直接清零，相當于一筆錢以零利率存了七十年，整存零取，世上還有比這更糟糕的生意嗎。
甚至于，七十年后的世界，哪怕暫時還能正常運轉(zhuǎn)，一棟棟遍布聯(lián)邦大城市的高層建筑，又何嘗還有拆遷補償?shù)膬r值：
拆掉搖搖欲墜的三十層高樓，原地再建三十層的高樓么
如果還要給舊樓的房主們補償相當于新房價值的巨款，開商豈不是在義務勞動，他們肯嗎。
考慮到所有這些因素，聯(lián)邦的房價，買家還能忍受的唯一“合理”的理由，就是期待未來房價的進一步上漲，否則，正如市盈率過七十倍的股票，這些所謂的不動產(chǎn)，就是完全意義上的金融垃圾。
在這樣的規(guī)則之下，聯(lián)邦的房產(chǎn)，價格只能有兩條路，要么持續(xù)上漲，要么跌價到市盈率二十倍以內(nèi)，除此以外，沒有其他任何一種情形能長久維持，哪怕聯(lián)邦政府強力干預，也注定無法持久。
房價如果不調(diào)整到正常水平，那么，就必須一直上漲，否則無法用未來的價格預期來“填平”過低的回報率，但這樣的上漲，又能持續(xù)到什么程度呢，即便名義價格一直在升高，絕大多數(shù)持有房產(chǎn)的民眾也注定無法套現(xiàn)，并不是主觀上不想、或者客觀上不能套現(xiàn)，而是市場上根本就沒有這么多的資金來接盤。
要么一直漲，要么現(xiàn)原形，歸根結(jié)底沒有第三條路，而漲呢，又不可能沒有上限。
最終，天量的泡沫必然在危機中湮滅，正如聯(lián)邦乃至全世界正在經(jīng)歷的，一場漫漫長夜般的經(jīng)濟寒冬。
方然的推理，并不是一個人自娛自樂，過去幾十年來的世界經(jīng)濟，聯(lián)邦的不動產(chǎn)市場，基本驗證了他的推測。
唯一的變量，事實上來自于理想聯(lián)盟的崩解，龐大的尸體，讓西方世界得以續(xù)命，過去三十年來的列強不動產(chǎn)價格總體上一直在漲，也只是因為理想聯(lián)盟等國家的尸體滋養(yǎng)。
現(xiàn)如今，橫財耗盡，資產(chǎn)價格也吹到了天文數(shù)字般的高位，失去支撐的經(jīng)濟迅崩盤，也就是一種必然。
在經(jīng)濟危機的海嘯中，一開始，聯(lián)邦政府還在嘗試控盤。
畢竟作為列強之一，擁有龐大的經(jīng)濟規(guī)模和軍事實力，聯(lián)邦的危機對策，總不外乎對外轉(zhuǎn)嫁損失，國內(nèi)的情形，暫時倒也還能控制。
但是鎖定房價，避免波動，這種操作則注定會失敗。
面對新一輪經(jīng)濟危機，早年間積累了天量泡沫，房價高企的聯(lián)邦，一度使出了渾身解數(shù)，力圖將嚴重虛高的房價徹底釘死，表面上，是力求穩(wěn)定、不允許漲跌，其實大家心知肚明，暴漲之后就會是暴跌，所謂“釘死”房價，無非還是拒絕其調(diào)整到合理價位，拒絕房價下跌、泡沫消融而已。
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