應(yīng)鶯設(shè)計了兩份調(diào)查表，從杭城各售樓部，抽調(diào)了十幾個人過來，應(yīng)鶯把所有人分成四個小組，把整個杭城，也分成了四個區(qū)域，每個小組對應(yīng)一個區(qū)域。

    出發(fā)之前，應(yīng)鶯給大家開了會，強調(diào)了在調(diào)查的時候，應(yīng)該注意的事項。

    會議結(jié)束，應(yīng)鶯就帶著這十幾個人，頂著盛夏的烈日出發(fā)了。

    整個調(diào)查工作進(jìn)行了五天，一共收回了九萬多份的調(diào)查表，每天白天，應(yīng)鶯帶著人早出晚歸，晚，譚淑珍就帶著財務(wù)部的人，把應(yīng)鶯他們交回來的調(diào)查表，在第一時間統(tǒng)計出來。

    每天近兩萬份的調(diào)查表，統(tǒng)計也是很大的工作量，白天還要忙日常的工作，財務(wù)部的人不加班不行。

    五天的調(diào)查結(jié)果出來，讓劉立桿和譚淑珍他們有些吃驚的是，在準(zhǔn)備買房的人里，想馬買房的人比例并不少，達(dá)到了百分之四十三點六，比以后想買的百分之三十八點七還要高，剩下的是沒想好的人。

    這個比例，已經(jīng)高于他們原來的預(yù)計和想當(dāng)然了，還真是沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。

    在想馬買房又沒有買的人里，影響他們沒有馬買房的原因，按比例排在前兩位的，分別是沒有首付款和銀行按揭手續(xù)很難辦，現(xiàn)在房價太高，反倒是排在最后一位，這又有些出乎他們的意料，也是為什么打折也沒有促進(jìn)銷售的原因。

    真正想買房的，只要自己的條件允許，他是不會嫌現(xiàn)在房價太高的。

    這樣看來，大家普遍認(rèn)可，現(xiàn)在是買房的好時機，房價雖然年年在漲，但這年年在漲的房價，也從兩個方面，壓迫著購房者，一是反正房價一直漲，明天的房價總是會比今天高，今天的房價，就不覺得有多高了。

    還有就是，正因為房價年年在漲，所以早買早受益，今天不買，明天很可能會后悔。

    再看想馬買房的人，比例最高的是外地在杭城經(jīng)商和工作的人，看樣子，這些外地在杭經(jīng)商和工作的人，也已經(jīng)改變了他們前幾年的想法，回老家置產(chǎn)，已經(jīng)不是他們的首選，在杭城待的時間長了之后，他們已經(jīng)習(xí)慣了杭城的生活。

    而杭城房子的租金，和房價一樣，也是每年在漲，在這種情況下，這些租著房子住的人，當(dāng)然希望能馬買房。

    而做生意的人，往往又是，小錢有，大錢緊張，就是手里有個幾十萬，如果全部拿來付首付款是夠了，但付了首付款后，做生意的流動資金又沒有了。

    因此之故，沒有首付款，才會變成想馬買房的人，沒有買房的首要原因。

    劉立桿和譚淑珍、老譚、應(yīng)鶯在一起在會議室開會，劉立桿說，看到?jīng)]有，這才是我們面對的真實市場，我相信窺杭城就可以窺全國，要是去每個城市做調(diào)查，結(jié)果會大同小異。

    譚淑珍苦笑道：“這樣的結(jié)果，對我們又有什么意義，這些想馬買房的，說到底還是沒有錢。”

    “錯，他們不是沒有錢，是沒有大錢，小錢還有，每月的房租還在付，不然早就被趕回老家了。”劉立桿說。

    “那還不是一樣。”老譚說，“等他們存夠買房的錢，不知道到了猴年馬月。”

    劉立桿拿起一根香煙，在會議桌篤篤地篤著，劉立桿說：“那我們讓這個猴年馬月，變成馬呢，我們來讓這些想馬買房的人，馬就可以買房呢？”

    譚淑珍笑道：“什么意思？我們先借錢給他們，再讓他們來買我們的房？”

    “為什么要借錢給他們？”劉立桿問，“他們拿了錢，要買房，還不是把錢交給我們，需要走這一個來回嗎？”

    應(yīng)鶯眼睛一亮，叫道：“零首付！”

    “對了！”劉立桿手中的香煙被折斷了，他一拍桌子說：“這個詞好，零首付，我們只要零首付，這些人不是馬就可以買得起房了？他們從現(xiàn)在開始，每個月只要付比房租高一點點的按揭款，就馬可以有自己的房子了，你們說，他們會不會馬買？”

    “會，如果這樣，當(dāng)然馬會。”應(yīng)鶯說。

    劉立桿說：“我們就和他們強調(diào)兩點，一是零首付，二是，把租金轉(zhuǎn)成按揭款，用這兩點去打動這些還在租著房子，但又想馬有自己房子的人。”

    “可是這樣，我們的風(fēng)險就變大了，要是有人斷供怎么辦？”老譚說。

    “根本就是他們兩個癡人在說夢，本來現(xiàn)在銀行做按揭，要求就已經(jīng)很高，還來個零首付，更沒有銀行愿意做了。”譚淑珍和老譚說。

    “不需要銀行，我們自己來做，我們的房子造好了，放在那里，空著也是空著，產(chǎn)生不出一點效益，這要是每個月有幾千塊錢的收入，匯集起來，我們的現(xiàn)金流是不是馬就好看了？”劉立桿說。

    “而且，房產(chǎn)證又沒有做給他們，我們有什么風(fēng)險，按合同約定，他哪個月交不出供樓款，他自己就乖乖搬走了。”應(yīng)鶯說。

    “說來說去，我們這個不是賣房，而是租房。”老譚說。

    “不是，不是租房。”劉立桿說，“要是說租房，就沒有人來了，我們這個，就是賣房，和你正常的買房一樣，只要你每個月按時交房款，這房子就是你的，至于說房產(chǎn)證，不是沒有，是延遲辦理，你現(xiàn)在買房，不也是不會馬可以辦房產(chǎn)證嗎？”

    劉立桿來了精神，兩眼炯炯有神，他邊想邊說：

    “我們這個，雖然叫零首付，其實也不是零首付，而是叫首付按揭，或者按揭首付，購房者自己可以選擇三年或者五年，他每個月交的錢，其實是在交首付款，等首付款交夠了，我們就可以把他們轉(zhuǎn)為正常的銀行業(yè)務(wù)了，那時候，銀行應(yīng)該很愿意做他們的業(yè)務(wù)了吧？

    “轉(zhuǎn)成了銀行的正常按揭業(yè)務(wù)，就可以辦理房產(chǎn)證了，而且，我們還約定，購房者隨時可以縮短這個周期，也就是說，在這三年五年的時間里，他只要有錢，隨時就可以提出來，要求提前把首付款付清，轉(zhuǎn)成銀行正常的按揭業(yè)務(wù)，早點拿到房產(chǎn)證。”

    劉立桿滔滔不絕地說著，其他的人越聽越明白，連譚淑珍和老譚，也興奮了起來，覺得這個事情可以做了，不過——

    “零首付，你們有沒有想過，政策不允許，政策就不允許開展零首付業(yè)務(wù)。”譚淑珍提醒他們。

    “政策是死的，人是活的，只有死人，才會被死的政策掐得死死的。”劉立桿信心勃勃地說，“直路走不通，繞路就可以走通了，前面就是懸崖，沒有路了，搭個橋，不就有路了。”

    “說清楚，什么意思？”老譚問。

    “我們公司，直接說去做零首付的業(yè)務(wù)，當(dāng)然違法，會被處罰，但是搭個橋就不違法了，我們借款，把房子做他項給別人違法嗎？肯定不違法吧？”劉立桿問。

    老譚看了看譚淑珍和應(yīng)鶯，他說：“我還是不明白，你們兩個聽明白了嗎？”

    譚淑珍和應(yīng)鶯都搖了搖頭。

    劉立桿笑了笑了，他站起來，走到了掛在墻的白板前面，拿起了白板筆，在白板畫了兩個圈，邊畫邊說，這個是甲方，也就是我們，這個是乙方。

    劉立桿在甲乙兩個圈中間畫了一條線，把他們連了起來，劉立桿說：

    “如果這個乙方是購房者，我們就這樣發(fā)生直接的聯(lián)系，不僅違法，風(fēng)險也很高，但如果是這樣……”

    劉立桿在白板，又畫了一個圈，在圈里寫了一個丙字，然后用線把乙和丙連了起來。

    劉立桿指著那個“丙”，和他們說：“如果這個是購房者，看到?jīng)]有，甲方只和乙方聯(lián)系，丙方也只和乙方聯(lián)系，最關(guān)鍵的是，甲乙雙方并沒有直接的聯(lián)系，作為甲方，我們還違法嗎？”

    劉立桿看看其他的三個人，依然一臉茫然地看著他，劉立桿笑道：

    “不要急，接下去，事情馬變簡單了，戲法誰都會變，巧妙各有不同，但說穿了，都是很簡單的，太復(fù)雜的話，變戲法的在臺就會穿幫。”

    “話真多！”譚淑珍罵道。

    “快說快說，懸念已經(jīng)夠了！”應(yīng)鶯催促著。

    劉立桿不以為意，繼續(xù)老神在在，他用手里的白板筆，敲著白板的那個“乙”，慢條斯理和他們說：

    “那么，這個關(guān)鍵的乙是誰呢？這個就是橋，是我們要搭橋的橋，要過橋的橋，也是深圳安信信托的老喬，然后，我們把這整個事情倒過來說，就更清楚了，購房者丙，和老喬他們乙，簽訂一份信托協(xié)議。

    “協(xié)議的內(nèi)容，就是我們前面說的，零首付也好，按揭首付也好，反正就是我每個月交幾千塊錢，你幫我去買房子，這個不違法吧？合情合理吧？第一步完成。

    “第二步，老喬他們丙，和我們簽訂一個借款協(xié)議，他們把錢借給我們，只是約定，這個借款，是每個月分期到位的，作為借款的保證，我們把每一筆借款對應(yīng)的那一套房子的他項，做給老喬他們，這個也不違法吧？合情合理吧？”

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    劉立桿畫了一個大圈，把甲乙丙三個圓圈都包括了進(jìn)去，劉立桿敲著白板說：

    “這就是一個完整的閉環(huán)，看起來是一件事，但拆開來，是互不搭界的兩件事，這三個人，哪一個違法了？哪一個不是在做他自己的正常業(yè)務(wù)？”

    其他的三個人恍然大悟，譚淑珍說：“這樣還真走通了，最關(guān)鍵的是，老喬他們本身是金融機構(gòu)，買房的和他們簽協(xié)議放心，不用擔(dān)心交了幾年的款，最后房子沒有拿到，他項在老喬手，和合同對應(yīng)。

    “我們呢，他項是做給老喬他們，而不是購房者，我們也沒有風(fēng)險，一旦出現(xiàn)斷供的情況，這套房子的他項就解除了，回到了我們手里。”

    “天才啊，這個設(shè)計，劉總，我一定要好好拍拍你馬屁，你這一下，就把我們都解套了。”應(yīng)鶯說。

    “你拍我馬屁有屁用，還看購房者接不接受。”劉立桿說。

    “接受，我保證他們都會接受，都留了電話呢，我這就去打電話，問那些被調(diào)查的。”

    應(yīng)鶯說著，就站起來出去了。

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