別看蘇一帆吹噓這次拆遷補償方案會導(dǎo)致南方地產(chǎn)虧損，其實他心中有數(shù)，最差也就盈虧平衡，如果在工程進度中精打細算，或許還有可能盈余。

    即便拆遷項目虧損，蘇一帆也不會在意，他在意的是土地。

    這年月還沒有土地拍賣，要等到八八年才會在深市拍下第一錘。

    這是一個非常時期，機會難得，蘇一帆必須在八八年實施土地拍賣之前，囤積足夠的土地。

    而過了這個階段，土地價值便會扶搖直上，想獲得足夠土地資源，就必須拿出真金白銀。

    現(xiàn)行政策是政府劃撥土地，而土地便宜到趨近零。

    后世人普遍認為這個時代窮得掉渣，窮是窮點，無論是國家還是個人所有，財富少得可憐。

    原因有很多，首先是底子薄，接手的是一個農(nóng)業(yè)國再加上半個多世界的戰(zhàn)爭，工業(yè)少得可憐，依靠土地生產(chǎn)糧食，而且與后世相比產(chǎn)量低的嚇人，差不多餓不死人而已。

    當(dāng)然也有西方封鎖、私有經(jīng)濟不活躍，金融流動性差有關(guān)，還有相當(dāng)大因素在于土地價值。

    在八十年代之前，土地幾乎不能算作財富，這在整個世界中很少見。

    八九十年代內(nèi)地人都說香江人富有，而香江人卻說，內(nèi)地人家家都有住房，都是百萬富翁。

    可惜他們用的是香江住房價值，按照內(nèi)地房價，房屋不值那么多錢。

    西方世界與內(nèi)地有著決然不同體制，而西方世界有價值的東西，在內(nèi)地價值為零，兩相比較產(chǎn)生價值洼地。

    聰明的商人為何要來投資，不就是看到了這一點嗎？

    經(jīng)濟學(xué)家們吹噓人口紅利，吹噓底成本優(yōu)勢，卻從不提這一時期土地價值近乎為零，所產(chǎn)生價值洼地，誰知他們存了什么心。

    幾十年一邊倒的黑，至于國家現(xiàn)狀，國際環(huán)境全都視而不見聽而不聞。

    計劃經(jīng)濟在今天看不利于發(fā)展。

    但是，在當(dāng)時形勢下搞私有經(jīng)濟，憑那點鋼材產(chǎn)量，那點生產(chǎn)要素，你可以想象會產(chǎn)生什么局面！

    國家初創(chuàng)，面對兩大霸權(quán)夾擊，生存才是第一要務(wù)，這道理太簡單，有必要強調(diào)嗎？

    在世界兩大霸權(quán)封鎖下，集中所有的人力物力，靠那點有限資源打造一個健全的工業(yè)體系以及足以震懾敵人的防御力量。

    沒有這三十年的奠基，所以的一切都是空談。

    三天后拆遷戶的回饋來了，同意此次拆遷方案，超乎預(yù)期地順利。

    至于他們之間有沒有爭吵，如何統(tǒng)一意見，這就不是蘇一帆所關(guān)心的問題。

    最高興的莫過于孫玉才，一塊硬骨頭終于啃了下來，妥妥的政績。

    至于蘇一帆打了一個漂亮仗只能在心里樂，沒有鮮花沒有掌聲更沒有喝彩。

    果然不出蘇一帆所料，孫玉才給蘇一帆的回報超預(yù)期，城建部門給南方地產(chǎn)劃撥的土地，幾乎是拆遷所用土地足有兩倍有余，而且所拆遷的地塊也歸南方地產(chǎn)所有。

    這是一個良好開端，預(yù)示著南方地產(chǎn)在深市站住腳跟。

    至于創(chuàng)建南方地產(chǎn)那些手續(xù)，在孫玉才秘書親自關(guān)照下，別人需要花費幾個月時間，在蘇一帆這邊也不過幾天時間。

    領(lǐng)導(dǎo)一句特事特辦，下面辦事的人腿腳真的很流利。

    南方地產(chǎn)初創(chuàng)，招聘的總?cè)藬?shù)還不足十人，公司草創(chuàng)其中各種手續(xù)盧圣濤不得不親力親為。

    沒有經(jīng)驗不要緊，有蘇一帆這個老師手把手教，再經(jīng)過實踐，盧圣濤上手很快。

    跑規(guī)劃，委托設(shè)計院設(shè)計，盧圣濤忙的一塌糊涂。蘇一帆只在背后指導(dǎo)，并不管具體事務(wù)。

    蘇一帆認為有壓力才好，盧圣濤必須盡快上手。

    蘇一帆說過他要賺快錢，房地產(chǎn)開發(fā)屬于長周期項目，不可能屬于他口中的快錢，盡管很掙錢。

    所以他不會在深市待太久，把自己所知道的盡快教會盧圣濤，而后去干自己那一攤子。

    深市設(shè)計院拿出初步方案，蘇一帆草草一看，直接否決。

    “這個方案不行，建筑總進深只有十二米，這不是浪費土地嘛。”

    建筑總進深十二米比較好設(shè)計，進深越大越有設(shè)計難度，設(shè)計部門自不會給自己找麻煩。

    但蘇一帆是商人，唯利是圖，每一項工程都需要精打細算，在有限土地上建造更多的商品房，力爭利益最大化。

    “住宅開發(fā)都屬于聯(lián)排房布局，十棟樓就有九個間距空地。建議設(shè)計單位將房屋進深增加到十四米，差不多九棟樓的總面積與這個方案十棟樓總面積相仿，而樓與樓之間的間距個數(shù)從九個間距減少到八個間距空地，從而達到節(jié)約土地多建房屋的目的。”

    為了保障樓房的日照充足，城市規(guī)劃中都會規(guī)定具體的日照間距。

    簡單說，前排房屋的屋檐高度到一層窗臺這個高度與前后樓間距的比值。

    一般來說舊城區(qū)要求略低，大多數(shù)舊城改造樓房間距系數(shù)差不多在1.2到1.5不等，不同的城市有不同的規(guī)定。

    相對來說，新區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格的多，間距略大一些。

    這年代規(guī)章并不太嚴(yán)格，有些事情好通融，剩下的看自身本事。

    南方地產(chǎn)身后有靠山，如果需要一切都不是問題。

    當(dāng)然，蘇一帆不想破壞規(guī)矩，嚴(yán)格遵守城市建設(shè)規(guī)劃。

    深市設(shè)計院項目負責(zé)人劉濤苦笑不已，14米的總進深設(shè)計難度要大得多，既要考慮房間采光，又要布局合理，還要兼顧規(guī)劃部門規(guī)定，他們需要浪費好多腦細胞。

    “蘇總，南方地產(chǎn)要求壓縮設(shè)計周期，而你提出的這個要求有難度，時間上很難保證，你看是不是延長設(shè)計周期？”

    誰都要先考慮自身利益，設(shè)計院也不會自找苦吃，設(shè)計費明碼標(biāo)價，或按照單價面積計算設(shè)計費，或按照總造價收取設(shè)計費，沒有好處憑什么給你們出力。

    所以，劉濤提出延長設(shè)計周期，一點都不奇怪。

    蘇一帆清楚現(xiàn)狀，但是，浪費土地決不允許。

    “不必了，此事我早有考慮，嗯，這是我繪制的草圖，你們回去修改、完善，盡快在規(guī)定的時間內(nèi)完成設(shè)計。”

    上一輩子搞過太多開發(fā)建設(shè)，這種事對別人或許有點難度，對蘇一帆來說再簡單不過，而且他也知道設(shè)計方的設(shè)計不會令他滿意，早有準(zhǔn)備。

    劉濤接過草圖看了一下，大喜：“這就簡單了，蘇總放心，我們一定在規(guī)定的時間內(nèi)完成設(shè)計。”

    也是，草圖都出來了，不過是稍加修改直接畫圖即可。

    這相當(dāng)于蘇一帆替設(shè)計院干活，豈不省事？

    搞定了設(shè)計單位，接下來就是選擇施工單位環(huán)節(jié)。

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