袁國剛贊成老侯他們的做法，“要盡一切努力維持物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，面對這些問題，咱們共同想辦法解決。”
老侯點(diǎn)頭道：“要不怎么辦？一個曾經(jīng)的全省物業(yè)管理模范小區(qū)，如果任其爛下去，實(shí)在可惜，所以公司精簡人員，想盡一切辦法降低費(fèi)用，盡最大努力維持小區(qū)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，樓內(nèi)的樓梯以前兩天清掃一次，小區(qū)里的道路每天有人打掃，從今年開始，樓梯變成了每星期清掃一次，小區(qū)道路三天打掃一次，因?yàn)楝F(xiàn)在雇傭的清潔工減少了。”
“這可不是辦法，長此下去，小區(qū)面貌和環(huán)境必然受到影響，這對那些正常繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也不公平，他們按時足額繳納了物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該享受到相應(yīng)質(zhì)量的服務(wù)。”袁國剛并不認(rèn)同這種降低服務(wù)質(zhì)量的做法。
“我么這樣做也許不對，不過即使其他業(yè)主沒有意見，要想維持現(xiàn)狀也難以為繼。為了住在這個小區(qū)所有業(yè)主的利益，也為了本小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我們建議物業(yè)公司用法律手段解決問題，向那些老賴業(yè)主追繳拖欠的物業(yè)費(fèi)，哪怕付出一定的成本，也在所不惜。”老侯道。
“催繳業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，既與物業(yè)公司的利益攸關(guān)，也是為了實(shí)現(xiàn)對小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的公平公正，是物業(yè)公司的責(zé)任，你們必須有所作為，那些不欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主都在看著咱們呢。憑什么一部分業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，卻讓所有業(yè)主享受服務(wù)？難道真的是愛哭的孩子多吃奶？本來所有業(yè)主都該做的事，咱們不該讓遵守規(guī)則的人吃虧呀！”袁國剛的這番話，既是對物業(yè)管理的期望，也說出了大多數(shù)業(yè)主的心聲。
“其實(shí)也可以理解，部分業(yè)主以前生活在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)或城市里的破舊城區(qū)，如果缺乏正常的教育，就不可避免地會養(yǎng)成隨隨便便，無拘無束，甚至自私自利的習(xí)慣，如今居住在環(huán)境優(yōu)美、整潔衛(wèi)生的小區(qū)，但習(xí)慣和意識還停留在過去的階段。”老侯倒善解人意了。
“嗯，你這個說法有道理，這倒不是對某些人有成見，因?yàn)閴牡牧?xí)慣養(yǎng)成了，要改過來可不是一天兩天的事，俗話說，學(xué)壞容易學(xué)好難，這卻給咱們的管理工作陡增了難度。”袁國剛停了停，繼續(xù)道：“居住環(huán)境的改善，并不代表居住者的文明意識隨之提高，靠自身約束解決不了的問題，就得依靠物業(yè)公司的管理到位，這也是物業(yè)公司的職責(zé)。”
另一位同事在一旁道：“看看小區(qū)的露天健身場，有供成年人鍛煉身體的器械，還有供小朋友游樂的小滑梯、小蹦床和小秋千等器材，你看那些設(shè)施現(xiàn)在還有幾處是好的？”
“蹦床、滑梯和秋千去年就壞了，這些本來是供七八歲以前的少年兒童玩樂的設(shè)施，小學(xué)高年級，體重百八十斤的孩子，甚至成年人也爭搶著玩，你說咱們該怎么辦？沒辦法，壞就壞了吧，別說小區(qū)里還有那么多拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，就算沒有業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，我們也不打算再換新的，今天換，明天壞，誰也換不起，到頭來只好大家都別玩了。”提起這些事，老侯既沮喪，又有很多感慨。
“再看看小區(qū)里的噴水池，當(dāng)初開發(fā)商想的不可謂不周到，春夏秋三季，每天定時噴水，夏天降溫，春秋除塵，凈化小區(qū)空
氣，也成為小區(qū)的一處景觀，多好啊！現(xiàn)在幾天才噴一次？”同事插話道。
“我們當(dāng)然想讓它天天噴，但現(xiàn)在做不到了。首先，還是涉及物業(yè)費(fèi)，噴水必須開泵，要耗電，噴水池的電費(fèi)自然要從物業(yè)費(fèi)里出，既然有些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，這類服務(wù)肯定要打折扣。另外，有些大人帶小孩來池邊玩耍，小孩子覺得好玩，往水里扔垃圾，大人又不制止，物業(yè)公司三天兩頭就得派人清理，要不然噴水池就會成為一個垃圾坑。”老侯道。
“這樣一來，我們每個星期都要花錢請人清理水塘，每個星期還要換一次水，要不，水塘就會變成垃圾場和臭水坑。羊毛出在羊身上，表面上看，這些行為給物業(yè)公司增加了工作量，實(shí)則增大了物業(yè)管理成本，加重了業(yè)主負(fù)擔(dān)。清理越頻繁，用工越多；換水越勤，用水量越大。任何一項(xiàng)都得花錢，最終買單的是小區(qū)業(yè)主。”
......
在歷時近十天的基層調(diào)研中，袁國剛聽到和見到的類似事件很多，他把其中的典型問題和事件記錄在案，準(zhǔn)備向老薛或關(guān)云天匯報(bào)，并向他們征求處理意見。
一連幾天也沒見到老薛的影子，袁國剛給他打電話，“薛總你好！請問什么時候回公司？”
“回公司？市里的項(xiàng)目開發(fā)正在緊張進(jìn)行中，我哪有時間回公司呀！你有什么事？”
“最近我去各小區(qū)的基層物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)
不少問題需要及時解決，我想跟你匯報(bào)工作，并征求你的意見。”
“嗨，這件事呀，我最近回不去，你自己看著辦就是了。”
放下電話，袁國剛覺得這些事情一定要跟領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，否則，物業(yè)公司出了什么問題就是自己的失職，他考慮再三，最終撥通了關(guān)云天的電話，“關(guān)總你好！我是袁國剛。”
“國剛？你有事嗎？”
“關(guān)總，你什么時候有時間？我想跟你匯報(bào)工作。”
“匯報(bào)工作？可以啊，我現(xiàn)在就有時間，你來我辦公室吧。”關(guān)云天一直想培養(yǎng)袁國剛獨(dú)當(dāng)一面的工作能力，一聽他要匯報(bào)工作，自然很感興趣。
幾分鐘后，袁國剛推開了關(guān)云天辦公室的門，進(jìn)屋便說：“關(guān)總，這些事情本來想跟薛總匯報(bào)，剛才跟他聯(lián)系了，他說這段時間回不來，電話里又說不清楚，所以，我想跟你匯報(bào)。”
“好啊，你要匯報(bào)什么工作？坐下說話吧。”
袁國剛拿出一個記錄本，把自己去各小區(qū)基層物業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)研的情況向關(guān)云天做了詳細(xì)匯報(bào)，關(guān)云天聽得非常認(rèn)真。
等袁國剛說完了，關(guān)云天鼓起掌來，然后說道：“國剛，誰說你不會管理？誰說你不能當(dāng)昌達(dá)物業(yè)公司的一把手？當(dāng)然，旁人誰也沒有那樣說過，那是你自己說的。從你剛才匯報(bào)工作的情況來看，我認(rèn)為你不僅能勝任昌達(dá)物業(yè)公司的經(jīng)理職務(wù)，而且還可以干的很好！”
袁國剛略帶靦腆地說：“關(guān)總，我勝任不了經(jīng)理職務(wù)，只適合在基層做些具體工作。”
“嗨，你以為所有一把手都是整天坐在辦公室運(yùn)籌帷幄琢磨大
事嗎？作為部門經(jīng)理，主要工作就是抓具體事務(wù)，一個稱職的部門經(jīng)理，就應(yīng)該像你這樣深入基層，取得第一手資料，接觸具體問題，你這段時間做的工作，就是物業(yè)公司經(jīng)理應(yīng)該做的事，只不過薛總沒有時間和精力做這些。我看你就代管物業(yè)公司吧，什么事情你看著辦就是了，如果實(shí)在覺得拿不準(zhǔn)，可以找我商量，薛總那里很忙，就不要去打擾他了。”關(guān)云天道。
“暫時代管可以，時間長了我還是怕自己做不好。關(guān)總，對于各小區(qū)面臨這些問題，我想聽從你的指示。”
“干嘛聽我的？你是物業(yè)公司代經(jīng)理，我不是說了嘛，什么事情你看著辦就行。”
“歸納起來，物業(yè)管理目前主要面臨兩個問題，第一，嚴(yán)格落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，第二，催收拖欠的物業(yè)費(fèi)。第一項(xiàng)工作由物業(yè)公司來做，第二項(xiàng)任務(wù)當(dāng)然也是我們的事，不過需要集團(tuán)公司法律顧問配合，這一點(diǎn)還請你從中協(xié)調(diào)。”袁國剛道。
“你這工作思路不是很清晰嗎？就這樣辦，需要我做什么，不要說催繳物業(yè)費(fèi)需要我協(xié)調(diào)律師，就是其他工作，遇到問題也可以隨時來找我。大膽去干，管理工作只要你用心，一回生二回熟，沒有什么神秘的。”關(guān)云天鼓勵道。
袁國剛還談了解決這兩件大事的步驟，“要落實(shí)小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，我認(rèn)為首先要拆除違章搭建，規(guī)范各種車輛的停放，這兩件事情做好了，其他日常管理方面的小事就好辦了。對于物業(yè)費(fèi)的催繳，我建議走法律程序，把那些老賴告上法庭，對于這件事，協(xié)調(diào)律師是一方面，另外，如果遇到家庭確實(shí)困難的業(yè)主，是不是應(yīng)該區(qū)別對待？”
“集團(tuán)公司將全力支持你的工作，你在簾子布分公司，曾管理過三四千人，這兩年又出面處理過兩起社會糾紛，既膽大心細(xì)，又沉穩(wěn)老練，相信你能把工作干好。記住，無論面對誰，昌達(dá)集團(tuán)是你的堅(jiān)強(qiáng)后盾。”關(guān)云天對下屬的鼓勵，真是到家了！“呃，商住小區(qū)還有困難戶嗎？你剛才怎么提出這樣的問題？”
“這也是我在小區(qū)物管機(jī)構(gòu)調(diào)研時聽說的，雖然不多，但有那么幾家困難戶。”
“既然困難，當(dāng)初怎么買得起商品住宅？”關(guān)云天很不理解。
“據(jù)說這幾家困難戶是買房以后，因病或其他原因?qū)е录彝ヘ毨У模唧w情況雖然不清楚，但小區(qū)的物管人員說確有其事。”
“如果遇到這種困難戶，情況核實(shí)后，可以適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。”
通過一段時間以來的觀察，關(guān)云天認(rèn)為袁國剛管理昌達(dá)物業(yè)公司，在能力上沒有多大問題，只是因其文化素質(zhì)不夠高，以前沒當(dāng)過部門或分公司的一把手，他本人缺乏一些自信。
關(guān)云天喜歡這種內(nèi)斂穩(wěn)重，很有自知之明的性格，他覺得袁國剛應(yīng)該受到重用，所以在多個場合，他給予袁國剛持續(xù)不斷的鼓勵。
聽了袁國剛的基層情況匯報(bào)和下一步的工作計(jì)劃，關(guān)云天對他的印象進(jìn)一步加深，沒想到這個長得五大三粗的家伙，不僅性格穩(wěn)重，說話有條理，而且粗中有細(xì)，考慮問題很周到，關(guān)云天覺得讓他管理昌達(dá)物業(yè)公司，完全可以讓人放心。
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