“這是個(gè)上百億的大盤子啊”朱立感慨的說(shuō)道。
朱立趕到徐城后，先趕過(guò)來(lái)見(jiàn)沈淮，不是沒(méi)有緣故的，原徐城煉油廠加上周邊小化工廠群拆遷地塊，即沈淮跟李谷所說(shuō)的濱江地塊，土地面積總計(jì)高達(dá)一千五百畝，上市公司手里因?yàn)檫w建補(bǔ)償及后續(xù)的競(jìng)拍收購(gòu)，掌握有四百畝，市里拆遷收儲(chǔ)有近一千一百多畝，此時(shí)還沒(méi)有進(jìn)入拍賣程序。
沒(méi)有進(jìn)入拍賣程序，不是市里想將這塊地捂在手里。主要也是市里將這塊地規(guī)劃成綜合商業(yè)、住宅及寫字樓建設(shè)綜合用地，定位高，定的土地基礎(chǔ)價(jià)格也很高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資要求很高，對(duì)最終建成的建筑檔次及規(guī)模要求很高。
這么大一塊地，目前省內(nèi)沒(méi)有哪家建筑開(kāi)發(fā)公司，有實(shí)力開(kāi)發(fā)一次xing這么大的綜合地塊。
即使沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，光市里那一千一百多畝地，以底價(jià)拍下來(lái)也要二十億，加上上市公司梅溪工業(yè)手里的四百畝地，僅地價(jià)加起來(lái)就接近三十億，加上建設(shè)成本以及相應(yīng)的稅費(fèi)，總投資怎么也不可能低于一百億。
省內(nèi)還沒(méi)有哪個(gè)duli地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)三十億，不要說(shuō)上百億的超級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目了。
除了資本之外，說(shuō)到最關(guān)鍵的還是市場(chǎng)。
省內(nèi)建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有這么大的資本實(shí)力，但國(guó)內(nèi)在燕京等一線城市，早幾年就有兩三百萬(wàn)平米、投資逾百億的超級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，有實(shí)力的地產(chǎn)集團(tuán)還是有那么幾家。
最關(guān)鍵的問(wèn)題還是在徐城建設(shè)這么大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)綜合項(xiàng)目，最終還要賣出去或出租出去，不可能說(shuō)投資上百億，建成高達(dá)兩三百萬(wàn)平米的房子，砸自己手里玩吧
徐城的城市發(fā)展水平，不要說(shuō)跟一線城市相比，就連二線城市都有些搭不上邊，怎么去消化這么大的地產(chǎn)項(xiàng)目
省內(nèi)的地產(chǎn)商沒(méi)有那么大的資本實(shí)力，而省外的大地產(chǎn)商有資本實(shí)力，怎么會(huì)冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，人生地不熟的跑到徐城投資這么大的項(xiàng)目
這么一大片地，分拆開(kāi)來(lái)拍賣也不合適。
投資建設(shè)一棟寫字樓或者酒店，十?dāng)?shù)二十畝也就夠了。
一千多畝切割成十幾二十畝的小塊拍賣，整個(gè)地塊的建設(shè)規(guī)劃怎么去協(xié)調(diào)
省內(nèi)的開(kāi)發(fā)公司，花一兩千萬(wàn)，將十幾二十畝地收到手里容易，但拿到地后，怎么開(kāi)發(fā)建設(shè)，什么時(shí)候開(kāi)發(fā)建設(shè)，就極有考究。
誰(shuí)都想提高資本運(yùn)作效率，誰(shuí)都想坐別人抬起來(lái)的轎子，而不想幫別人抬轎子。市里真要把一千多畝地切割成幾十塊分批進(jìn)行拍賣，整個(gè)地塊可能十年都不要想能建成什么規(guī)模。
徐沛在徐城也有意試點(diǎn)推行土地收儲(chǔ)制度，濱江化工廠區(qū)地塊拆遷后土地收儲(chǔ)已經(jīng)有半年時(shí)間，但經(jīng)過(guò)多調(diào)研，考慮到情況的復(fù)雜跟徐城市的經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)水平并不理想，所以相應(yīng)地塊的拍賣也就拖延下來(lái)，沒(méi)有進(jìn)入程序。
現(xiàn)在沈淮答應(yīng)將整個(gè)地塊吃下去，僅土地轉(zhuǎn)讓支出投入就要用掉二十億，而且這二十億是給徐城市財(cái)政應(yīng)急的，不可能拖著不支付，但將二十億的土地款支付出去，那他們這邊就不能拖著不開(kāi)發(fā)，不然這二十億現(xiàn)在花出去就太冤了。
雖然從梅鋼接手徐城煉油、徐城煉油舊廠遷建之后，宋鴻軍、朱立他們的眼睛盯著這個(gè)地塊都有兩年多時(shí)間了。
只是之前盯歸盯，但運(yùn)作這么大的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大家心里都在反復(fù)的權(quán)衡，都在猶豫，對(duì)項(xiàng)目所藏的機(jī)遇跟風(fēng)險(xiǎn)，也在不斷的有更新、更深的認(rèn)識(shí)。
正因?yàn)檎J(rèn)知到這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)之大，所以因?yàn)樾烀奘录坏貌徽f(shuō)啟動(dòng)就啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，大家在心理上還是有一道坎要邁。
沈淮聽(tīng)朱立感慨，笑著問(wèn)道：“怎么，有些怕了”
“怕當(dāng)然不會(huì)怕，渚江建設(shè)沒(méi)有勇氣接這樣的項(xiàng)目，不跨出這一步，就無(wú)法成立國(guó)內(nèi)第一流的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，做肯定是要做，”朱立笑道，“不過(guò)，僅靠渚江建設(shè)，是沒(méi)有能力duli撐起這個(gè)項(xiàng)目。今晚拿了一個(gè)大體的方案不難，但真正要運(yùn)作，還要沈書記您把宋總、長(zhǎng)青集團(tuán)的孫總他們都召集起來(lái)啊”
香港大多數(shù)富豪，都是靠發(fā)展地產(chǎn)起身，他們對(duì)投資重化工業(yè)興趣不高，但對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的興趣濃厚。
這次項(xiàng)目要撬動(dòng)上百億的資本，鴻基投資直接參加之外，宋鴻軍要是能協(xié)調(diào)在香港引進(jìn)一些合作者，無(wú)疑能減輕資金壓力。
而除了要撬動(dòng)上百億的資本之外，超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)綜合體建成，最終還是要在市場(chǎng)里消化掉。逾百億的投資，最終建成商業(yè)建筑面積高達(dá)二三百萬(wàn)平方米，怎么去消化才是最頭痛的問(wèn)題。
不能解決市場(chǎng)消化的問(wèn)題，沒(méi)有可觀的市場(chǎng)前景，無(wú)論是引進(jìn)合作者，還是為這個(gè)項(xiàng)目向銀行貸款都會(huì)很困難
誰(shuí)都不是傻子，沒(méi)有前途的事情，誰(shuí)會(huì)湊過(guò)來(lái)
長(zhǎng)青集團(tuán)在國(guó)內(nèi)主要發(fā)展酒店、商場(chǎng)等業(yè)務(wù)，要是能與長(zhǎng)青集團(tuán)合作，將長(zhǎng)青集團(tuán)旗下的五星級(jí)酒店、高端商場(chǎng)直接引進(jìn)到這個(gè)項(xiàng)目來(lái)，除了能直接消化二三十萬(wàn)平米的商業(yè)建筑面積之外，對(duì)其他建成面積的銷售及招商，以及對(duì)這個(gè)項(xiàng)目成熟、成功的綜合運(yùn)營(yíng)，都將有直接而巨大的促進(jìn)作用。
除了這些之外，徐城市里的配合也是必不可少的。
這么大的投資跟建成面積，足以在濱江地區(qū)為徐城形成一個(gè)新的商業(yè)及金融貿(mào)易企業(yè)聚集中心，徐城市不僅要有高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)劃，要為進(jìn)駐這個(gè)區(qū)域的投資企業(yè)提供配套、有力度的優(yōu)惠政策，方便將來(lái)招商跟成熟運(yùn)營(yíng)，還需要推動(dòng)周邊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施等軟硬條件的改造跟升級(jí)。
也就是說(shuō)，徐城市必須要在城市總規(guī)劃上，把濱江地塊定位成城市副中心進(jìn)行相應(yīng)的配套跟發(fā)展，整個(gè)項(xiàng)目才有成功的可能，也只有將濱江地塊及周邊地區(qū)發(fā)展成徐城新的副城市中心、新的地標(biāo)、第二商圈，才能算是成功的。
這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)徐城市的好處也是巨大而彰顯的。
二十億的土地款收入，能立即緩解徐城當(dāng)前財(cái)政緊張的狀況，在建設(shè)、招商及銷售過(guò)程當(dāng)中，差不多還能向徐城提供超過(guò)十億的稅費(fèi)收入。
項(xiàng)目建成并成功運(yùn)營(yíng)之后，能讓徐城整個(gè)商業(yè)及城市發(fā)展水平，進(jìn)入一個(gè)新的階段，周邊地塊的發(fā)展會(huì)加速，市財(cái)政在土地轉(zhuǎn)讓方面的收入會(huì)快速上升，而進(jìn)駐這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)、貿(mào)易、金融企業(yè)，也能持續(xù)不斷的為徐城市財(cái)政充足的財(cái)稅來(lái)源。
理論上，徐城市里沒(méi)有道理不積極配合，但有些事情從來(lái)都不講道理的。
徐沛目前選擇跟梅鋼系合作，未來(lái)會(huì)不會(huì)有反覆，現(xiàn)在誰(shuí)都難說(shuō)好。
而周任軍作為趙秋華的嫡系，顯然不會(huì)希望看到這個(gè)項(xiàng)目能運(yùn)營(yíng)成功，即使表面不得不支持，背后會(huì)動(dòng)怎樣的心思跟手腳，都難說(shuō)得很。
朱立有雄心壯志，要做這個(gè)項(xiàng)目，但也知道絕對(duì)不是他有孤膽，就能成功的，這個(gè)項(xiàng)目想要運(yùn)營(yíng)成功，需要協(xié)調(diào)跟調(diào)動(dòng)的資源太龐大了。
雖然整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，但同樣也具備很多有利的條件，渚江建設(shè)要成為國(guó)內(nèi)第一流的地產(chǎn)商，可以說(shuō)眼下是最好的機(jī)會(huì)。
沈淮抿著嘴沉吟片刻，說(shuō)道：“徐城這幾年的發(fā)展雖然沒(méi)有那么快，但三百萬(wàn)城市人口的潛力不容小窺，至少未來(lái)十年內(nèi)，就商業(yè)規(guī)模來(lái)說(shuō)，東華是趕不上徐城的；城市商業(yè)還是要靠城市人口來(lái)支撐。而且徐城此時(shí)的中心商圈規(guī)模太小，徐城市此時(shí)的核心商圈規(guī)模超小，也就意味著未來(lái)三五年間商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)的潛力越大。至于怎么去協(xié)調(diào)，把這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作好，是你們跟老熊的問(wèn)題，你們不能把什么問(wèn)題，都推到我頭上來(lái)啊。”
朱立摸著頭笑了笑。
這個(gè)項(xiàng)目對(duì)渚江建設(shè)至關(guān)重要，但同時(shí)也可以說(shuō)是熊文斌在徐城的立足之戰(zhàn)。上百億投資對(duì)徐城市已經(jīng)要算超級(jí)項(xiàng)目，同時(shí)這個(gè)項(xiàng)目還將深刻而直接的影響到徐城城市、商業(yè)、財(cái)政發(fā)展新格局的形成。
當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目能運(yùn)作成功，梅鋼系在徐城的第一根深入巖層的根基也就打了下來(lái)。
這個(gè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作自然是要以熊文斌為主，不過(guò)大家都是習(xí)慣以沈淮為核心了，沈淮想偷懶都不成。
沈淮看了看手表，跟朱立說(shuō)道：“老熊現(xiàn)在還可能跟徐沛在一起，現(xiàn)在怎么都要讓徐沛有掌控大局的良好感覺(jué)，我湊過(guò)去露臉不合適。你直接找老熊吧，我還要過(guò)去唱歌呢。”
沈淮也知道徐沛真想讓他站出來(lái)，此前也不會(huì)繞著彎子讓李谷出面了，他作為霞浦縣委書記，級(jí)別上不夠，所有事情都是他站到聚光燈下，對(duì)徐沛等人維護(hù)聲望跟權(quán)威都無(wú)益，沈淮心想自己也應(yīng)該要知道進(jìn)退，讓朱立過(guò)去跟徐沛、熊文斌見(jiàn)面，趕在明天之前拿一個(gè)方案出來(lái)。
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