<b>最新網(wǎng)址：</b> 陽(yáng)城的兩個(gè)大領(lǐng)導(dǎo)，和吳思源談的還算順利。
這事，就這樣定了下來(lái)。
五萬(wàn)億只是開始。
畢竟吳思源要做的事情，不僅僅是買地，還要建房。
無(wú)論哪一項(xiàng)，都需要巨額的資金。
五萬(wàn)億其實(shí)也就堪堪是國(guó)內(nèi)的買地錢而已。
而建房的資金，就需要信貸的支持了。
之前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)也都是如此，需要信貸的支持，不然的話，想要等房地產(chǎn)商籌集到買地建房的所有資金，是永遠(yuǎn)都等不到的。
房地產(chǎn)商一開始的套路是這樣的，也是房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)手段，使用一層杠桿。
房地產(chǎn)商先用自有資金拍下拍下一塊土地，六個(gè)月之后，他就能拿到施工證，然后就可以把土地抵押給銀行，拿到土地價(jià)格百分之七十左右的開發(fā)貸款，利率通常是8%。
然后就可以支付總包費(fèi)用，大概要用掉開發(fā)貸款百分之八十左右的資金，就可以開工了。
開工蓋了5層樓后，就可以拿到預(yù)售證，這個(gè)時(shí)候就可以賣期房了。
假設(shè)賣到的期房能達(dá)到土地價(jià)格的一倍，先拿出一部分錢，還掉開發(fā)貸款，這樣可以減少利息支出。
三年之后大概率就可以竣工交房。
這樣一通操作下來(lái)，開發(fā)商大概就可以賺取16.7%的年化利潤(rùn)16.7%（忽略了利息），這個(gè)利潤(rùn)率其實(shí)不高。
這種加杠桿的方式，一般是地方小房企的手法，所以他們賺不到幾個(gè)錢。萬(wàn)一遇到銷售不理想的，還得虧！
所以又有后來(lái)幾種玩法。
一是用信托杠桿獲得更多流動(dòng)資金。
前面流程沒(méi)變，但是拿到土地證之后，就把土地證抵押給信托公司，拿到百分之六十左右的資金，利率10-12%。
而房地產(chǎn)商拿到信托的資金之后，不是去開發(fā)原有的土地，而是繼續(xù)拿地。
.六個(gè)月后，拿到施工證，把土地抵押給銀行，拿到開發(fā)貸款。
后面流程差不多，但是這樣一來(lái)的話，房地產(chǎn)商在賺到原先利潤(rùn)的同時(shí)，還拿到了一大筆信托的配資，這筆錢，拿來(lái)操作什么，都方便許多。
另外一種玩法是用私募杠桿墊資拿地，是在信托的基礎(chǔ)上，再找私募?jí)|資，然后繼續(xù)拿地，不過(guò)私募的利率也高，普遍要16-18%。
然后就是拿施工證跟銀行抵押，拿到錢之后，還私募的墊資。
這時(shí)候，開發(fā)商雖然身無(wú)分文，無(wú)法開工，但它卻可以支付總包商業(yè)承兌匯票（俗稱打白條，某公司暴雷后白條很出名啊），相當(dāng)于總包自己墊資開工。
然后就是蓋樓，取得預(yù)售證，賣三塊地的樓，還債，三年后竣工，這時(shí)候大概能賺到比之前多的多的錢，畢竟是三塊地，哪怕要還掉高額的利息。
這種玩法已經(jīng)是屬于【空手套白狼】了！
但在這種玩法上面，還有更套路的玩法，那就是疊加無(wú)限層杠桿。
這里還有三個(gè)手段：
一個(gè)是拖總包的工程款，能拖多久就拖多久，拿著這些沒(méi)利息的錢去找信托或者私募加杠桿繼續(xù)拿地蓋房，把上面的套路嵌套著玩無(wú)數(shù)遍。
第二個(gè)是，收到預(yù)付款后，不用等3年交房后才去拿新地蓋房，他可以立馬就挪用預(yù)付款，找到信托和私募加杠桿拿地。
第三個(gè)是，部分樓房不予網(wǎng)簽，抵押給總包或者第三方公司發(fā)行債券，拿到一筆新的融資，再去拿地蓋房。（抵押的這部分房產(chǎn)，如果幾年后升值了，開發(fā)商還能賺差價(jià)）
每一個(gè)項(xiàng)目都可以這么玩，理論上可以無(wú)限循環(huán)下去。
這就是為什么有些房企可以5年內(nèi)，從1千億做到1萬(wàn)億的原因。
通過(guò)上述的手法，開發(fā)商可以大筆撈錢，但有些撈得多，有些撈得少。這其中的關(guān)鍵就是周轉(zhuǎn)率。換句話說(shuō)就是拿地要快，開盤要快，預(yù)售要快，收錢要快！
這個(gè)循環(huán)一年轉(zhuǎn)一次只能賺50億，一年轉(zhuǎn)5次，就能賺250億。
假設(shè)一筆資金的年利息是12%，如果周轉(zhuǎn)快，一年用5次，每次利息就變成2.4%了。是不是很驚喜？
2.4%的利息簡(jiǎn)直便宜死了。
除了周轉(zhuǎn)率之外，規(guī)模大也是重要的一個(gè)賺錢指標(biāo)。
小規(guī)模的開發(fā)商，手上只有一個(gè)樓盤，周轉(zhuǎn)再快也只能玩一把，盈利非常有限。
但規(guī)模大的房企，手上有幾十上百個(gè)項(xiàng)目，那么資金就可以在項(xiàng)目間騰挪。比如，用A盤的預(yù)收款去拿B盤的地，用B盤抵押得來(lái)的資金去玩C盤。
不僅如此，項(xiàng)目越多，能借助資本外力的程度就越大，杠桿加得就越大，借助杠桿的力量，原本100億賺50億的生意，可以做到30億不到的本金就賺50億！甚至空手套白狼。
即便單個(gè)樓盤的利潤(rùn)低也無(wú)所謂，用量來(lái)補(bǔ)價(jià)，整體利潤(rùn)要高出很多。
怎樣才能有幾十個(gè)項(xiàng)目呢？拿地呀！
這就是為什么某公司負(fù)債率超過(guò)85%了，還在瘋狂拿地的原因：
因?yàn)椤?guī)模就是利潤(rùn)啊！
但這是信貸寬松的情況下，才有的玩法。
一旦信貸緊張，從銀行貸款不了，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂，然后就是一層套一層，就會(huì)出現(xiàn)全面崩盤的現(xiàn)象！
這也是為什么上面要管控房地產(chǎn)的這種金融手段的原因。
再玩下去，風(fēng)險(xiǎn)太大了！
一旦出現(xiàn)什么突發(fā)事故，真的是會(huì)被全部拖下水的！
這也是為什么，明明房地產(chǎn)這支柱產(chǎn)業(yè)如此重要，但上面還是堅(jiān)定地推行關(guān)于房地產(chǎn)商的三條紅線的原因。
這是要主動(dòng)擠泡沫，降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)性。
【超群集團(tuán)】倒不準(zhǔn)備玩這種高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)游戲。
說(shuō)白一點(diǎn)。
地產(chǎn)這行業(yè)，能賺多少錢！
吳思源讓【超群集團(tuán)】進(jìn)入這公租房行業(yè)里面，本身就是打著虧錢來(lái)搞的。
【鑒于大環(huán)境如此，
當(dāng)然。
【超群集團(tuán)】要玩轉(zhuǎn)這公租房，也要借助信貸的力量支持。
尤其是吳思源答應(yīng)陽(yáng)城的兩位大領(lǐng)導(dǎo)，要以公租房作為抓手，來(lái)全面整頓陽(yáng)城的市容市貌，為之后的【智慧之城】建設(shè)留下施展的空間，這就導(dǎo)致【超群集團(tuán)】得額外投錢在陽(yáng)城上面。
【超群集團(tuán)】那五萬(wàn)億元真的是只是看得多。
實(shí)際砸進(jìn)來(lái)，也就只是冒些水花而已。
【超群集團(tuán)】也得向銀行貸款建房。
而且這個(gè)數(shù)額不是小數(shù)。<b>最新網(wǎng)址：</b>
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