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第328章
青峰山濕地公園與八百畝商業(yè)、住宅綜合捆綁項(xiàng)目，丁洋是有些動(dòng)心，但這么大體量的投資，而且這巨量的資金需要在青泉、商都之外籌措，他就有些信心不足了，還是希望拉徐元洲一起參與進(jìn)來(lái)。 .org
“陳總對(duì)青泉市未來(lái)的新房市場(chǎng)走勢(shì)，有什么判斷，”徐元洲看向陳海問(wèn)道，“依照濱江新區(qū)如此這么大的建設(shè)規(guī)模，明后兩年投入市場(chǎng)的新房數(shù)量巨大，加上青峰山大橋明年底建成通車(chē)，江灣嘉龍城應(yīng)該對(duì)青泉的購(gòu)房市場(chǎng)，會(huì)有一定的分流吧？”
“明年底之前，青泉市大約有三萬(wàn)套新房推向市場(chǎng)，以青泉當(dāng)前主城區(qū)四十萬(wàn)人口而言，這么大的開(kāi)發(fā)體量是需要三五年才能消化，但青泉以煤炭采掘工業(yè)為主，區(qū)縣制造業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，也造成區(qū)縣城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，這就會(huì)造成下面區(qū)縣購(gòu)房需求，將大規(guī)模涌入主城區(qū)，”陳立說(shuō)道，“所以，孟市長(zhǎng)提出在十到十五年青泉市城區(qū)人口發(fā)展到八十到一百萬(wàn)規(guī)模，是有據(jù)可依的。此外，考慮到煤炭市場(chǎng)行情持續(xù)上漲，新增財(cái)富缺乏有效的投資渠道，將大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)最終使得青泉市人均居住面積超過(guò)商都，我們預(yù)測(cè)，青泉未來(lái)十五年到二十年間，大約需要新增二千萬(wàn)平方米的住宅面積才有可能達(dá)到飽和；商業(yè)面積也需要達(dá)到三百到五百萬(wàn)平方米，才能達(dá)到飽和……”
“那陳總對(duì)青泉未來(lái)的新房?jī)r(jià)格走勢(shì)，怎么看？”徐元洲問(wèn)道。
新潮銳在青泉投資體量如此巨大，陳立對(duì)青泉樓市發(fā)展的預(yù)測(cè)及信心，是毋庸置疑的，但徐元洲還是想問(wèn)得更具體、更透徹一些。
“青泉明年底之前，主城區(qū)的住宅價(jià)格突破三千是毋庸置疑的，青泉新銳城也是照這個(gè)價(jià)格底線進(jìn)行建設(shè)。相信丁總前幾天跟韓子睿他們?cè)谝黄穑矐?yīng)該聽(tīng)他們聊過(guò)，要是青泉明年底之前的新房?jī)r(jià)格低于三千，我們的青泉新銳城項(xiàng)目會(huì)面臨怎樣的窘境，”陳立說(shuō)道，“而新區(qū)房屋價(jià)格超越舊城區(qū)價(jià)格，將是大勢(shì)所趨，這點(diǎn)在商都以及更多的一二線中心城市得到證明，考慮到濱江新區(qū)將容納下屬縣區(qū)的大量購(gòu)房需求，這點(diǎn)將在明年尤為突破顯現(xiàn)出來(lái)。所以青泉新銳城明年年中的高層公寓住宅，保守開(kāi)盤(pán)價(jià)也不會(huì)低于三千；而無(wú)論是青泉新銳城內(nèi)的低密高端住宅區(qū)，還是青峰山南麓、毗鄰濕地公園的高端房源，價(jià)格應(yīng)該還要有20-30%的增幅才算合理……”
“……”丁洋與徐元洲對(duì)望一眼，沒(méi)有再問(wèn)什么。
他們意識(shí)到青泉房地產(chǎn)市場(chǎng)有引爆的趨勢(shì)，知道時(shí)機(jī)不待人，但他們對(duì)青泉、對(duì)商都的房地產(chǎn)市場(chǎng)特質(zhì)研究還是不夠深入，一下子就做這么大的項(xiàng)目，心里還是沒(méi)有底。
“新潮銳房產(chǎn)提供從規(guī)劃設(shè)計(jì)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售等一系列的綜合服務(wù)，我們的合作方大成建設(shè)及景林建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，則是省內(nèi)以及國(guó)際一流的承建商及建筑設(shè)計(jì)服務(wù)商，商業(yè)公司也能為你們的商業(yè)項(xiàng)目提供全面的招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，”陳立繼續(xù)說(shuō)道，“只要你們認(rèn)可我的判斷，對(duì)青泉將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有信心，又能籌集來(lái)資金，其他方面都不用擔(dān)心什么。”
“這買(mǎi)賣(mài)可就都讓新潮銳做過(guò)去了啊？”徐元洲笑道。
“你們要是能承受每年達(dá)20%的高額財(cái)務(wù)成本，大商資本也可以提供融資服務(wù)啊，我們這里都是全套的。”陳立哈哈笑道。
“這個(gè)就算了，這么高的融資成本，做個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)就要都被你們吸血走了。”丁洋笑道。
他與徐元洲在北京、秦皇島手眼通天，除了部分自有資金，融資成本也不會(huì)高過(guò)10%，自然不會(huì)接受青泉、商都民間市場(chǎng)的高利貸，那樣的話，真有可能將項(xiàng)目的利潤(rùn)都給吸光掉。
討論了半天，徐元洲、丁洋都沒(méi)有定論，張浩然也不指望他們能有什么定論，說(shuō)道：“我爭(zhēng)取一下，看市政府辦公會(huì)能不能決定將青峰山濕地公園綜合項(xiàng)目提前到下月初的土拍上掛出，這樣一來(lái)，丁總、徐總還有半個(gè)月的決定時(shí)間。”
丁洋、徐元洲六月上旬都不能做出決定，青峰山濕地公園綜合項(xiàng)目最壞的結(jié)果就是流拍了，但對(duì)市里來(lái)說(shuō)也沒(méi)有什么損失。
而項(xiàng)目流拍，也就意味著市場(chǎng)行情看淡，等到新潮銳資金寬裕起來(lái)，市里在下一次掛出項(xiàng)目時(shí)，則有更充分的理由給出更好的條件。
接下來(lái)半個(gè)月，青泉市一批煤礦招商項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入礦權(quán)交交易交割階段，近三十億的資金差不多是一次就進(jìn)入青泉市；又由于這批煤礦之前的承包權(quán)都在私人手里，也就是說(shuō)這次煤礦使用權(quán)交易，依舊是青泉的煤炭圈直接受益。
這一次的礦權(quán)交易，以及諸多煤炭商手里的礦權(quán)增值，使得青泉市一下子多出好幾十個(gè)身家上億、三五百個(gè)身家上千萬(wàn)的富翁。
這使得青泉奔馳、奧迪、寶馬等幾家豪車(chē)4s的庫(kù)存車(chē)一下子被清空，周大海也頻頻找陳立訴苦，現(xiàn)在幾乎每天都有幾個(gè)人跑過(guò)來(lái)找他打招呼，想要從錦江郡府拿一套別墅。
青泉目前的別墅項(xiàng)目太稀缺了，已經(jīng)建成的兩座別墅小區(qū)，早就售盡了，目前已經(jīng)建成但未開(kāi)售的就是錦江郡府，而且錦江郡府的品質(zhì)極高，又位于將來(lái)濱江新區(qū)的核心地段，手里突然拿到幾千萬(wàn)、上億資金的煤炭商們，倘若之前沒(méi)有購(gòu)置豪宅的，誰(shuí)不希望拿出一小部分資金，換座大宅？
錦江郡府改為中大觀瀾三園使用，目前再陸續(xù)招攬一些軟件外包、電子信息技術(shù)開(kāi)發(fā)等新創(chuàng)企業(yè)入駐，自然不會(huì)改變初衷對(duì)外銷(xiāo)售，但負(fù)責(zé)錦瀾莊園銷(xiāo)售的錢(qián)達(dá)，卻是不失時(shí)機(jī)，組織青泉煤炭圈的新富們，搞了一次商都二日游。
錦瀾莊園十六棟也是雁鳴湖沿岸僅有的獨(dú)棟別墅，最后以平均每棟八百萬(wàn)的高價(jià)全部售空，再加一些位置頗佳的高端雙拼大戶型，過(guò)去一年銷(xiāo)售才勉強(qiáng)過(guò)億的錦瀾莊園，一周時(shí)間就銷(xiāo)售掉三個(gè)億，反倒是總價(jià)在一百五十萬(wàn)以下的聯(lián)排，沒(méi)人理睬，還得后期慢慢的消化。
身家上億的新富，有多地多處添置房產(chǎn)物業(yè)的需求，但在涓滴效應(yīng)之下，因礦權(quán)交易以及煤炭市場(chǎng)行情上漲而產(chǎn)生的一些富裕家庭，購(gòu)房需求則集中在青泉當(dāng)?shù)蒯尫拧?br />
加上青泉市政府近半年來(lái)基建東進(jìn)，濱江新區(qū)大開(kāi)發(fā)深入人心，國(guó)邦地產(chǎn)及御隆置業(yè)最先大規(guī)模建設(shè)的國(guó)邦新苑以及御隆新城，五月底、六月初新房銷(xiāo)售開(kāi)始大增，兩家公司五月的新房銷(xiāo)售量就超過(guò)二百套。
而此時(shí)青泉市主城區(qū)往東北翼拓展的趨勢(shì)已成，之前東西價(jià)格倒掛的現(xiàn)象也扭轉(zhuǎn)過(guò)去，國(guó)邦新苑、御隆新城的新房售價(jià)都在兩千六以上。
考慮到青泉市的購(gòu)房需求激增，而全市可售新房存量?jī)H有三五千套，都不夠兩個(gè)月的消化，以國(guó)邦地產(chǎn)、御隆置業(yè)為首，都已經(jīng)在醞釀新的漲價(jià)風(fēng)潮。
這段時(shí)間，陳立異常的忙礙，但偶爾還是能跟大舅沈興邦、二舅沈建國(guó)碰一面的，兩個(gè)舅舅看到陳立都喜氣洋洋，再?zèng)]有以往的怨氣滋生。
國(guó)邦新苑提前一年進(jìn)入青泉房地產(chǎn)市場(chǎng)，在主城區(qū)東北翼的拿地成本平均下來(lái)，每畝僅二十五萬(wàn)，加上國(guó)邦新苑又是位于主城區(qū)的邊緣開(kāi)發(fā)建筑成本相對(duì)低廉的多層住宅，差不多每賣(mài)出去一套房，就能有十到十二萬(wàn)的凈利潤(rùn)，等手里八百畝開(kāi)發(fā)完成，差不多能收獲六到八個(gè)億的凈利潤(rùn)。
這還是房?jī)r(jià)穩(wěn)定在當(dāng)前的基礎(chǔ)上，不再繼續(xù)增漲的估算。
不過(guò)，社區(qū)綠化投入相當(dāng)較高的御隆新城，下一期的新房開(kāi)盤(pán)，會(huì)直接提到三千元，而國(guó)邦新苑的新房?jī)r(jià)格也會(huì)嘗試提高到兩千八每平米，這都會(huì)帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。
徐元洲、丁洋當(dāng)中返回了一趟北京，分頭找各自的合伙人以及幕后一些投資人商量，六月七日趕回青泉，帶著兩人聯(lián)手拿下青峰山濕地公園綜合項(xiàng)目的決議，趕在十日土拍之前，以丁洋名下的楚洋置地股份有限公司，向青泉市國(guó)土資源局提交申請(qǐng)及保證金。
萬(wàn)邦、方龍、新潮銳、南華手里都有超大型項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)，商都及青泉于九日、十日兩天各自招開(kāi)的土拍，沒(méi)有他們這四家巨頭參與，并沒(méi)有因此而失色多少。
與鄭文遠(yuǎn)所預(yù)料的一樣，陳立果真有機(jī)會(huì)與王振元再次相遇，九洲鋼鐵除了與省鋼鐵集團(tuán)與青泉市政府簽約總投資達(dá)一百億的煤鐵項(xiàng)目之外，同屬九州集團(tuán)旗下的九洲地產(chǎn)，也以商都、青泉的這兩次土拍，正式進(jìn)入中部省市房地產(chǎn)市場(chǎng)。
除了萬(wàn)邦嘉龍城外，商?hào)|新區(qū)及商都市其他區(qū)縣都無(wú)意再掛出大宗土地轉(zhuǎn)讓，九日的土拍，所推出的地塊多以一二百畝的中等商住地塊為主。
新潮銳以新銳城的名義，在秀石山西麓拿下兩塊地作為秀山新銳城的四期建設(shè)用地儲(chǔ)備起來(lái)，但總面積也就三百二十畝，而競(jìng)拍地價(jià)高達(dá)四億五千萬(wàn)。
九洲地產(chǎn)在臨江區(qū)域拿下兩宗住宅建設(shè)用地，總面積也就三百畝，競(jìng)拍價(jià)達(dá)到三億六千萬(wàn)，地價(jià)上漲到每畝一百二十萬(wàn)。
然而真正激烈的還是青泉十日舉行的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)。
青峰山濕地公園綜合項(xiàng)目，是這次兩地唯一推出的大宗地塊，除了九洲地產(chǎn)、楚洋置地外，青泉煤業(yè)集團(tuán)所屬的地產(chǎn)公司，也參與競(jìng)爭(zhēng)，楚洋置業(yè)最終以四億五千萬(wàn)的競(jìng)拍價(jià)，將這一項(xiàng)目收入囊中。
考慮到青峰山濕地公園的水系改造、景區(qū)建設(shè)以及大批的公共旅游設(shè)施建設(shè)投入不能低于六個(gè)億，最終平攤到八百畝商住綜合用地上的地價(jià)每畝達(dá)到一百三十萬(wàn)還多。
這個(gè)很符合陳立事前的預(yù)測(cè)，但在外界看來(lái)，青峰山南麓的商住地價(jià)竟然超過(guò)商?hào)|新區(qū)的臨江區(qū)域，多少有些不可思議。
只是很多人都沒(méi)有意識(shí)到，青峰山南麓地塊，是緊挨青泉濱江新區(qū)cbd核心區(qū)的，而商?hào)|新區(qū)的臨江區(qū)域，距離商?hào)|cbd核心區(qū)還有四五公里的間陋。
只要青泉新銳城的建設(shè)力度足夠大，這就足以將兩邊的地價(jià)差拉平掉。
而無(wú)論是柳林河污水處理廠趕在六月上旬正式奠基開(kāi)工，還是青峰山濕地公園綜合項(xiàng)目成功拍賣(mài)，都意味著青泉新銳城在柳林河上下游水體配套項(xiàng)目上形成真正的閉環(huán)，將保證青泉新銳城所打造的水系體系，將在明年底之前以最高品質(zhì)呈現(xiàn)在世人面前。
到這一步，陳立為青泉新銳城的鋪底工作總算是提前完成，接下來(lái)就要看青泉房地產(chǎn)市場(chǎng)自身所孕育的爆發(fā)機(jī)會(huì)了。
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