第六百八十五章環(huán)球地產(chǎn)的計(jì)劃
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“老板，華夏房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿普遍超過(guò)70以上。而且不同于美國(guó)的是還可以通過(guò)期房銷(xiāo)售來(lái)回籠資金。既然如此，我們?yōu)槭裁粗皇刂欢�城市的核心地塊？就像您說(shuō)過(guò)的，通過(guò)在三四線城市的期房銷(xiāo)售回籠資金，支撐一二線核心區(qū)塊的建設(shè)就是一個(gè)完美的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程。這樣，我們不僅可以留下更多的一二線核心城市的住宅資產(chǎn)用于出租，還能夠獲得更多的小區(qū)物業(yè)。”
“老板，物業(yè)服務(wù)雖然不如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房屋中介，但也是我們集團(tuán)業(yè)務(wù)的有力補(bǔ)充。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總有低潮期，到時(shí)擁有足夠住宅物業(yè)服務(wù)收入的我們，將獲得持久的資金收入，有效的彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的虧空。”
“至于您擔(dān)心的人員不足的問(wèn)題。建設(shè)方面我們可以交給華夏房地產(chǎn)建設(shè)總公司，以及和黃這樣的專業(yè)建筑公司。銷(xiāo)售可以外包給專門(mén)的房屋銷(xiāo)售企業(yè)，我們只需要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和投資就可以。雖然利潤(rùn)率會(huì)低一些，但也節(jié)省了我們的時(shí)間和精力。”
“你有自己的想法，打算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域大展拳腳我并不反對(duì)，但是我的要求你必須完成。…京城有東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山，六個(gè)核心城區(qū)，魔都有黃浦、徐匯、靜安、長(zhǎng)寧、楊浦、虹口、普陀，七個(gè)核心城區(qū)。鵬城有福田、羅湖、南山、鹽田、寶安、龍崗，六個(gè)核心城區(qū)，羊城有越秀、海珠區(qū)、荔灣、天河、白云、黃埔、南沙，七個(gè)核心城區(qū)。”
“津門(mén)、金陵、武昌、杭城、蘇杭、島城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、長(zhǎng)安、寧城、莞城、新吳、泉城、大連、春城、瀘州、鷺島，共計(jì)20個(gè)二線城市，每個(gè)城市有24個(gè)不等的核心城區(qū)，總共是75個(gè)。算上一線城市的26個(gè)，共計(jì)101個(gè)！”
“我要求每個(gè)核心城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積不少于600畝，可以分散開(kāi)發(fā)，也可以集中于一起，可以是住宅小區(qū)，也可以是飽含酒店、公寓、購(gòu)物中心的商業(yè)綜合體，你自己視周?chē)膮^(qū)位因素來(lái)決定。”
“現(xiàn)在一線城市的土地出讓價(jià)在160萬(wàn)250萬(wàn)每畝二線城市的土地出讓價(jià)在40150萬(wàn)不等。取中間值，一線城市需要1.56萬(wàn)畝土地，以及319.8億土地收購(gòu)資金。二線城市需要4.5萬(wàn)畝土地，以及427.5萬(wàn)土地收購(gòu)資金。24個(gè)城市，6.06萬(wàn)畝土地，總計(jì)需要資金747.3億華夏幣。我給你420億，然后讓漢華和東方集團(tuán)為你發(fā)行80的abs，這樣你可以擁有756億華夏幣的土地購(gòu)置資金。多出來(lái)的部分，可以作為補(bǔ)充，應(yīng)付突發(fā)狀況。環(huán)球集團(tuán)的收入，可以作為項(xiàng)目前期平整土地、打地基的資金，后續(xù)的建設(shè)資金，以期房銷(xiāo)售回籠。”
“期房銷(xiāo)售所得可以滿足三個(gè)月的建設(shè)投入后便停止銷(xiāo)售。我會(huì)再讓漢華信托和東方集團(tuán)，以所有項(xiàng)目的總房產(chǎn)為抵押，發(fā)行第二筆abs，來(lái)滿足后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。也就是說(shuō)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之前，你只需要通過(guò)期房銷(xiāo)售回籠半年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入。”
“等到整個(gè)項(xiàng)目建成后，可以通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)房所得收入，償還所有的abs債券和利息。根據(jù)我的推算，在所有項(xiàng)目歷時(shí)三到五年完工后，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲11.5倍。到時(shí)我們可以保留更多的房產(chǎn)和物業(yè)，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。”
“另外，環(huán)球集團(tuán)今年，以及項(xiàng)目開(kāi)工后的第一年，所有凈收入都要投入到這24個(gè)城市的核心項(xiàng)目當(dāng)中。但后續(xù)年份，以及所有資金在賬戶中流傳所產(chǎn)生的額外收益，可以留給你自己使用。”
現(xiàn)在華夏存款日利息高達(dá)萬(wàn)分之二，420億的資金在華夏的銀行里存一天，就是840萬(wàn)，一個(gè)月就是2.52億華夏幣。另外，項(xiàng)目的工程款也不是一下子全打到建筑公司的賬戶里，環(huán)球集團(tuán)這么大的開(kāi)發(fā)工程，完全可以為自己爭(zhēng)取更有利的條件。林林總總，節(jié)省出來(lái)的資金會(huì)非常可觀，足夠唐文芳在三線城市縱橫捭闔了。
“唐總，只要在三到五年內(nèi)完成我101個(gè)區(qū)，6.06萬(wàn)畝的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。環(huán)球地產(chǎn)其余的業(yè)務(wù)到底能發(fā)展到什么程度，全看你的本事，我不會(huì)過(guò)問(wèn)。但有一點(diǎn)，但凡是環(huán)球地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目不能出現(xiàn)任何的質(zhì)量問(wèn)題。”
“明白！”
唐文芳表情凝重的點(diǎn)了點(diǎn)頭。大老板雖然給了她很多自由施展才華的空間，但那6.06萬(wàn)畝，4036萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，也是一個(gè)巨大的壓力。
郭守云笑了笑，站起身走到距離投影儀更近的地方。
“我不是一個(gè)苛刻而吝嗇的老板，你自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，你可以獲得凈利潤(rùn)的1.5作為你的個(gè)人回報(bào)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以分享3.5。至于24個(gè)一二線城市的核心項(xiàng)目，待它們建成，并償還所有債券和利息后，第一年的運(yùn)營(yíng)凈收入，你可以得到1的回報(bào)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)得到4。”
唐文芳眼睛一下子亮了起來(lái)。
如果24個(gè)城市，6.06萬(wàn)畝，4036萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程結(jié)束后，全部對(duì)外出租的話，那么環(huán)球集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)收入將突破千億級(jí)別。凈利潤(rùn)也將高達(dá)上百億。百分之一就是一億華夏幣，而且這還是最保守估計(jì)。
一億的獎(jiǎng)金，對(duì)比自己現(xiàn)在200萬(wàn)的年薪，真的是太多了，完全是天文數(shù)字。
“多謝老板！”
郭守云微微點(diǎn)了點(diǎn)頭，“好好干，我不會(huì)虧待任何一個(gè)努力而且為公司做出了卓越貢獻(xiàn)的員工。”
“是！”
“好了，我要說(shuō)的就是這些，你還有別的事嗎？”
“沒(méi)有了！”
“這次見(jiàn)面就先到這里吧。記住我今天說(shuō)的話。”
“是！”
郭守云切斷了聯(lián)系。
長(zhǎng)出了一口氣后，看著窗外昏暗的夜色，他臉上也不僅露出了一絲疲憊。雖然他已經(jīng)盡可能的把公司的日常管理交給自己親自挑選的高層管理人員。但每天仍然還有不少事情需要他親自把關(guān)。
“環(huán)球集團(tuán)三五年之內(nèi)不需要再操心，只需要平常關(guān)注一下就行。華夏地產(chǎn)行業(yè)雖然水深，但我們也沒(méi)有吃獨(dú)食，只是分享一點(diǎn)利潤(rùn)而已。4000多萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量，還比不上碧桂園、恒大屯在手里的土地多。以我的背景，再加上充足的資金，以及這些年在國(guó)內(nèi)鋪墊的人脈，想來(lái)不會(huì)遇到太大的阻礙。”
頓了一下后，他搓了搓自己的眉心。
“接下來(lái)就是紅寶石了。當(dāng)初把紅寶石商場(chǎng)并入紅寶石公司還真是一個(gè)錯(cuò)誤的決定！不過(guò)約翰羅伯茨這個(gè)家伙也確實(shí)需要敲打一番。”
……
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