與王維說(shuō)了一會(huì)關(guān)于維佳機(jī)電上市的事。唐浩澤幾乎是跟王維明確保證：維佳上市的股價(jià)會(huì)保持理想的價(jià)位。
他敢做出那樣的保證，是因?yàn)樗且粋�(gè)名副其實(shí)資本家——在資本市場(chǎng)，他有海量還沒找到合適的投資項(xiàng)目資金。他操控維佳上市時(shí)的股價(jià)，不要太容易。
要說(shuō)唐浩澤發(fā)家的過程，確實(shí)是有一定的神奇色彩。
其實(shí)，資本市場(chǎng)上的運(yùn)作是他能同時(shí)在幾個(gè)國(guó)內(nèi)比較大的行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟的根本原因。
在商業(yè)，資本是無(wú)法規(guī)避的話題。而資本從沒有什么情懷，無(wú)論何時(shí)何地都是血腥的。
如果唐浩澤不是在資本市場(chǎng)的操作賺取了大量的利潤(rùn)。圈子網(wǎng)集團(tuán)難免會(huì)資本慢慢蠶食。而天方集團(tuán)不可能依然是私人企業(yè)。
如果沒有唐浩澤海量的個(gè)人資金注入，天方集團(tuán)現(xiàn)在也許還是一個(gè)不起眼的小地產(chǎn)公司。
天方集團(tuán)作為私人企業(yè)無(wú)疑是很成功的。有人估計(jì)天方集團(tuán)的資產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)六百多億美元。而且是實(shí)際資產(chǎn)。
只不過，天方集團(tuán)是私人公司，無(wú)需想社會(huì)通報(bào)資產(chǎn)情況。
但房地產(chǎn)行業(yè)的同行都知道天方集團(tuán)是幫助他們抬高房?jī)r(jià)好幫手——天方集團(tuán)不僅在全國(guó)范圍內(nèi)收購(gòu)?fù)恋兀瑫r(shí)還收購(gòu)其它同行的房源。
有人估計(jì)，天方集團(tuán)手中持有的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)至少有四千萬(wàn)平米，其中包括天方集團(tuán)自己建設(shè)的樓盤中捂售的房產(chǎn)。
其它同行的估計(jì)確實(shí)沒太大錯(cuò)誤。天方集團(tuán)旗下的子公司天方地產(chǎn)確實(shí)擁有海量的房產(chǎn)。只是他們估計(jì)的數(shù)字有點(diǎn)保守了。
天方集團(tuán)手中持有的房產(chǎn)多達(dá)一億五千萬(wàn)多平方米。那還是每年都有一部分銷售出去的情況下積存起來(lái)的。
一億五千萬(wàn)平方米總面積的房產(chǎn)看起來(lái)非常多，但實(shí)際上也不是不可能的。
唐浩澤在過去兩三年時(shí)間里，給天方集團(tuán)注資近兩百億美元。這些資金一部分被用來(lái)自己開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。但大部分被用來(lái)購(gòu)買其它同行手中的房源，當(dāng)然其中很大一部分是通過按揭借貸的。然后大部分資產(chǎn)通過房產(chǎn)抵押繼續(xù)借貸。如此操作，就讓天方擁有了大量的房產(chǎn)。
如今中國(guó)每年大概能建將近五百萬(wàn)套商業(yè)住宅。而天方集團(tuán)持有的房產(chǎn)就算按照每套100平米計(jì)算，也不過是一百五十萬(wàn)套。而天方集團(tuán)手中的房產(chǎn)其實(shí)有大多是商鋪和商廈。面積占持有房產(chǎn)的40%以上。所以商業(yè)住房的數(shù)量其實(shí)并不是特別多。
那些商廈和商鋪有很不少已經(jīng)出租。而商業(yè)住宅能成功出租卻不是很多。
唐浩澤之前在看報(bào)告的時(shí)候還只是覺得是一個(gè)數(shù)字而已，但現(xiàn)在開始真正大開始接手天方之后，卻覺得不能在增加積存量了。甚至手里積存的房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)開始慢慢銷售。
因?yàn)椋掷锓e存的房產(chǎn)太多，天方集團(tuán)的負(fù)債率已經(jīng)處于臨界點(diǎn)。
之前兩年他可以從資本市場(chǎng)上獲得大量的利潤(rùn)，將這部分利潤(rùn)投入天方集團(tuán)以償還利息和部分本金。而盧夢(mèng)說(shuō)黃金期貨的大行情馬上就要到頭了。日后他也沒有什么機(jī)會(huì)能從資本市場(chǎng)獲取大量資本。
所以天方集團(tuán)必須要著手準(zhǔn)備將手里的房產(chǎn)慢慢銷售出去，同時(shí)將天方集團(tuán)重點(diǎn)要從收購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)向天方集團(tuán)自己建房產(chǎn)。
他在天方集團(tuán)上了兩天班之后才叫程總來(lái)他的辦公室。
他明確地跟程總說(shuō)：“從現(xiàn)在開始，我會(huì)逐漸減少對(duì)集團(tuán)的注資。所以集團(tuán)就不能再繼續(xù)大量購(gòu)買房產(chǎn)。以后我們手中的房產(chǎn)要慢慢減持。”
程總一聽不再注資，也沒有驚訝。他的點(diǎn)頭說(shuō)：“我會(huì)讓人停止現(xiàn)在正在和其他同行協(xié)商的購(gòu)買意向。”
唐浩澤搖頭說(shuō)：“不是不能買新的房產(chǎn)，如果前景不錯(cuò)依然可以談下去。不過要慢慢減少購(gòu)買其它公司的房產(chǎn)。這個(gè)減持的速度，可以參考集團(tuán)負(fù)債。今年之后集團(tuán)的利潤(rùn)要承擔(dān)起償還債務(wù)。”
“我會(huì)讓人做一個(gè)全面的評(píng)估和計(jì)劃。那我們現(xiàn)在手上的房產(chǎn)現(xiàn)在就開始出售？”
“開始著手加快銷售速度。”唐浩澤正想說(shuō)這個(gè)。“優(yōu)先銷售持有三年以上房產(chǎn)。不管住宅還是商鋪，都要開始銷售。”
持有三年以上的房產(chǎn)到現(xiàn)在比三年前至少增值50%。現(xiàn)在房子還算好賣，只要賣出去了天方集團(tuán)就不愁沒錢。
唐浩澤又說(shuō)：“我們需要保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。所以最好是賣給自住的客戶，但是現(xiàn)在市場(chǎng)炒房的資本量巨大，也可以考慮整體銷售炒房客。如果需要，我們可以降低售價(jià)。商業(yè)用地產(chǎn)，除了我們自己經(jīng)營(yíng)的商鋪和商廈，其它的都可以考慮出售。出售對(duì)象可以優(yōu)先選擇現(xiàn)在的租賃方。”
程總再次點(diǎn)頭，說(shuō)：“如果在價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠，現(xiàn)在租用商鋪的客戶應(yīng)當(dāng)會(huì)考慮選擇購(gòu)買。畢竟我們?cè)跀?shù)年來(lái)沒有加租，如果商鋪被被別人買去了，他們就有可能面臨加租的壓力。”
唐浩澤說(shuō)：“希望是那樣！”租賃者確實(shí)是最好購(gòu)買者，那是他們的剛需。“我看過報(bào)表。發(fā)現(xiàn)我手中的商業(yè)住宅租出去的還不到總量的10%？”而商鋪和商廈的出租率則有35%左右。兩者相差甚遠(yuǎn)。
“那是有客觀原因的。”程總也知道這個(gè)數(shù)據(jù)。“主要有兩個(gè)原因。第一個(gè)是我們考慮到日后大房型將會(huì)比較稀缺，所以主要投資是大房型，租金比較高，所以出租率比較低。第二個(gè)是我們購(gòu)買房子的速度太快，很多房子還沒來(lái)得及裝修。”
唐浩澤接受他的解釋，說(shuō)：“我們手里的房子馬上加大銷售力度。銷售后的收益在保證我們開發(fā)新樓盤和受過土地的前提下，盡可能償還債務(wù)。”
目前集團(tuán)的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)83%。雖然數(shù)字并不算非常高，但這對(duì)于天方集團(tuán)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常危險(xiǎn)的負(fù)債率。
因?yàn)樘旆郊瘓F(tuán)的資產(chǎn)主要是手里囤積的房產(chǎn)，那些房產(chǎn)雖然還在升值，但償還按揭和抵押貸款已經(jīng)讓天方集團(tuán)壓力很大。在這之前，天方集團(tuán)雖然能從唐浩澤手中獲得注資，但每年也要出售部分房產(chǎn)，為的就是償還債務(wù)和利息。
在這種情況下，天方集團(tuán)必須加快出售手里的資產(chǎn)。在減輕債務(wù)的同時(shí)，也盡可能將手中的不動(dòng)產(chǎn)變成周轉(zhuǎn)期更短的流動(dòng)資金。否則房產(chǎn)價(jià)格一旦出現(xiàn)波動(dòng)，整個(gè)天方集團(tuán)就無(wú)力償還短期債務(wù)。
而在半年后，唐浩澤再有錢也未必能承受天方集團(tuán)的償債壓力。
“這幾年房?jī)r(jià)一直在上升，我們現(xiàn)在出售手里房源再怎么也不至于虧損。另外，未來(lái)兩年我們要加大在二三四線城市的投資，盡可能拿到更多土地。”
唐浩澤已經(jīng)決定，在未來(lái)兩年之后就開始謹(jǐn)慎拿地。但這不能說(shuō)出來(lái)。他換了另外一種說(shuō)法：“現(xiàn)在中國(guó)的樓市雖然還很火爆，但是我認(rèn)為不認(rèn)為在五年后市場(chǎng)還那么好。所以在兩年后，我在投資方面需要更加謹(jǐn)慎，而且從現(xiàn)在開始就需要考慮轉(zhuǎn)型。”
程總還是第一次聽他提出集團(tuán)轉(zhuǎn)型的計(jì)劃：“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有出現(xiàn)低潮的可能，但在不同的市場(chǎng)環(huán)境下我們也可以轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路。”
唐浩澤笑著說(shuō)：“我說(shuō)的轉(zhuǎn)型，并不是完全放棄開發(fā)房地產(chǎn)。而是不能完全依靠房地產(chǎn)。我們以后可以參與國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)投資，或者通過做精品項(xiàng)目保持競(jìng)爭(zhēng)力。但也需要考慮向其它行業(yè)進(jìn)軍。比如開發(fā)港口，又比如說(shuō)加快對(duì)酒店行業(yè)的投資。甚至可以投資能源行業(yè)。”
在過去幾年，依靠房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的的便利，天方的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展得很快。其中天方酒店作為一個(gè)商務(wù)酒店，雖然行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，但天方酒店集團(tuán)還是很快站穩(wěn)了腳跟。另外協(xié)和酒店作為一個(gè)高檔酒店品牌，也在國(guó)內(nèi)外擁有二十四家分店，也算做起來(lái)了。
那其中有唐浩澤資金支持的因素。同時(shí)也有唐浩澤利用圈子網(wǎng)的宣傳和營(yíng)銷的原因。不過中國(guó)人代海外旅游人數(shù)越來(lái)越多，天方酒店也已經(jīng)具備了在海外投資的基礎(chǔ)。所以唐浩澤認(rèn)為天方集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)開始考慮進(jìn)一步的擴(kuò)張。
程總也認(rèn)為，酒店行業(yè)確實(shí)可以成為天方集團(tuán)投資的一個(gè)重點(diǎn)方向。
只聽唐浩澤又說(shuō)：“其實(shí)我們天方已經(jīng)成為一個(gè)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)銷售、房產(chǎn)租賃、電影院線、酒店業(yè)務(wù)的綜合性集團(tuán)。在兩年之前就已經(jīng)開始慢慢轉(zhuǎn)型。我現(xiàn)在說(shuō)轉(zhuǎn)型，只是希望集團(tuán)在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)中，不要將重心完全放在房地產(chǎn)開發(fā)上面。”
程總聽唐浩澤再三強(qiáng)調(diào)，要將集團(tuán)的業(yè)務(wù)重心稍做轉(zhuǎn)移，不由懷疑唐浩澤的想法：“老板。你……是覺得幾年之后，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？”
唐浩澤肯定地點(diǎn)頭，說(shuō)：“你比我更清楚：中國(guó)的房產(chǎn)泡沫早已經(jīng)存在。總有漲破的一天。”
再過幾年，炒房會(huì)變得很難。
當(dāng)外地戶口買房無(wú)法按揭的規(guī)定落實(shí)，那會(huì)讓炒房成本大大增加。就算有能力向銀行借貸，也絕不可能有向銀行按揭貸款那么長(zhǎng)周期，能有五年就很長(zhǎng)了。在那種情況下，炒房團(tuán)再有錢也無(wú)力炒房。
因?yàn)榉孔邮窃谔嗔恕?
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